В условиях нестабильной экономики инвестиции в недвижимость рассматриваются как одна из наиболее надежных стратегий сохранения и приумножения капитала. Для многих это становится не просто финансовой подушкой безопасности, но и источником дополнительного заработка. Так ли это и что необходимо учесть при выборе хорошего варианта, в интервью телеканалу РБК Уфа рассказал эксперт по недвижимости Артем Ишмухаметов.
— Для начала хочется оценить трансформации, через которые проходит рынок недвижимости в последнее время. Как изменился спрос, на что смотрит сейчас покупатель?
— Начиная с апреля 2020 года спрос на недвижимость был очень высоким, потому что тогда на рынок пришла ипотека с господдержкой, и многие начали покупать даже по две-три квартиры с целью инвестиций. Ажиотажный спрос спровоцировал резкий рост цен, и инвестиционная привлекательность пропала.
В конце марта 2022-го ставки по ипотеке резко взлетели — до 27% в моменте. Понятно, что это сильно повлияло на спрос. Покупательная способность без кредитного плеча не такая высокая, доля ипотечных сделок на рынке составляет как минимум 60–70%.
Таким образом, с рынка ушли те инвесторы, которые ранее вкладывали средства на короткие сроки — от года до двух.
— Как складывается ситуация сейчас? Все-таки очередные ужесточения правил семейной ипотеки немного сдвинуты. Как это повлияло на спрос?
— Да, условия программы вновь станут жестче — семьи с одним ребенком получат возможность оформить семейную ипотеку по ставке 10–12%, с двумя детьми — 8%, с тремя — 6%. Кроме того, можно приобрести только одну квартиру на семью, супруги обязательно выступают созаемщиками. Конечно, многие люди пытаются запрыгнуть в уходящий поезд.
Более того, сегодня уже стало понятно, что недвижимость — это вложение при минимальном риске. Может быть, не настолько прибыльное, как хотелось бы. Но лучше хранить свои средства в кирпиче, потому что квартиру в любом случае можно сдать, в ней можно жить, она физически есть. На фоне высокой волатильности на рынке акций стоит рассматривать вариант с покупкой жилья. Я бы даже сказал, что лучше быть с квартирой, чем без.
— По данным «Дом.РФ», нераспроданность квартир в уфимских новостройках составляет сейчас порядка 40%. Как это влияет на цену, могут ли потенциальные покупатели рассчитывать на дисконт?
— Да, сегодня многие застройщики готовы идти навстречу и делать скидки своим клиентам вплоть до 25–30%. Также некоторые девелоперы начали использовать траншевую ипотеку, где можно внести небольшой первоначальный взнос, далее ничего не платить до окончания строительства и уже после этого выкупить свою квартиру либо в ипотеку, либо за полную оплату.
— Завершение льготной ипотеки по сути закрыло возможность для массового покупателя приобретать именно инвестиционные квартиры, как вы и сказали выше. Какие еще инструменты для приобретения квартир существуют сегодня?
— Сегодня у нас есть только семейная ипотека, стандартная ипотека по рыночной ставке и возможность приобрести квартиру за наличные, но при этом согласовать более выгодные условия для себя.
— Верхний сегмент, как правило, меньше подвержен экономическому давлению. Что в целом происходит в бизнес- и премиум-классе?
— Действительно, бизнес-сегмент менее подвержен влиянию высоких ставок, потому что в этом классе люди не покупают квартиры в ипотеку. В Башкирии же лимит семейной ипотеки составляет 6 млн руб., в Москве и Санкт-Петербурге — 12 млн.
При этом квартира бизнес-класса может стоить как 30–40 млн, так и 250–500 млн руб. Ограничение льготной программы при таком ценнике практически неощутимо. Таким образом, в верхнем сегменте мы вновь приходим к тому, что инвестиционные квартиры покупаются в основном за наличные. И в этом сегменте цены неизменно растут, там всегда есть спрос.
— Аналитики «РИА Рейтинг» представили топ городов по среднегодовой реальной доходности инвестиций в недвижимость за три года с учетом возможности сдать ее в аренду. Уфа в данном рейтинге заняла 66-ю строчку с показателем 2%. Интересно ваше мнение по этому поводу: насколько в действительности привлекательны вложения в арендную недвижимость в нашем городе?
— В первую очередь хочется сказать, что печально видеть Уфу на 66-м месте по инвестиционной привлекательности. Но я бы сделал акцент на том, что у разных классов жилья — разная доходность. В эконом-сегменте, думаю, статистика действительно будет неутешительной. Но мое мнение таково, что в классах комфорт-плюс и выше динамика будет гораздо лучше.
Повторюсь, краткосрочные вложения в недвижимость, которые были актуальны в 2020–2021 годах, сегодня уже не имеют инвестиционной привлекательности.
— Меняется ли рынок межрегиональных и международных сделок? Какие регионы пользуются наибольшим интересом?
— Если говорить про уфимских покупателей, больше всего приобретают недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге. Как правило, это не инвестиционное жилье, а задел на будущее — например, для ребенка, который после окончания школы планирует переехать в столицу и поступить в университет.
Что касается международных сделок, в 2021 году люди активно начали покупать недвижимость в Турции, в 2022-м большим спросом пользовался Дубай, и по сей день в этих направлениях сохраняется неплохой спрос. Сам я занимаюсь недвижимостью в Таиланде, и там активный спрос начался в конце 2022 года и продолжает расти.
Кто-то покупает для того, чтобы иметь безопасный уголок в другой стране, кто-то — для перепродажи, если проект хороший и куплен на стадии котлована. Люди покупают недвижимость за рубежом, и это неплохая альтернатива вкладам на сегодняшний день.
— На ваш взгляд, какой должна быть идеальная инвестиционная квартира? Что необходимо учитывать и на что обращать внимание при покупке такой недвижимости?
— Для Москвы хорошая перспектива — в тех районах, где есть метро и строятся новые ветки. Соответственно, если в окрестностях жилого комплекса в течение пяти лет появится новая станция метро, логично, что цена квартиры вырастет.
Если рассматривать наш регион, также следует обращать внимание на перспективы развития инфраструктуры. Существенно влияют на цену строящиеся школы и детские сады. Также востребована концепция «город в городе», где есть все для жизни. Там, где стоит одна многоэтажка, жить никому не интересно.
В любом случае через 10–15 лет рынок, скорее всего, сам будет диктовать условия. Сейчас семейная ипотека должна закончиться. Но я всегда говорил и буду говорить, что в любой экономической ситуации государство будет поддерживать сферу недвижимости и стимулировать ее. От строительной сферы зависит очень много смежных сфер, которые сильно влияют на экономику.
— В завершение интервью хочу спросить о вашем бизнес-клубе. Кто входит в это сообщество, какие цели вы преследуете?
— Как и многие, я уверен, что в сложные времена нужно объединяться, вместе учиться, идти к единым целям, поддерживать друг друга. Потому что когда у тебя есть фундамент — именно так, кстати, и называется мой бизнес-клуб, — есть хорошее окружение, опора, поддержка соратников, тебе гораздо легче избавиться от информационного шума, который давит так, что многие начинают бездействовать. Вот я — человек действия и таких же людей собираю вокруг себя.
