Совет законодателей России в конце прошлого года рекомендовал Госсобранию — Курултаю Башкирии не вносить в Госдуму законопроект о регулировании рынка риелторских услуг, сославшись на преждевременность подобных мер. При этом попытки навести порядок в этой сфере предпринимались и прежде, в том числе и на уровне правительства. Ряд экспертов, в том числе и представители девелоперских компаний, полагают, что посредникам на рынке недвижимости действительно следует прописать условия игры; сами риелторы считают иначе. О том, насколько необходимо дополнительное регулирование, в программе «Дело» на телеканале РБК Уфа рассказали директор группы компаний «Стратег» Ольга Абдрахимова и генеральный директор Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья Кирилл Холопик.
— Кирилл Владимирович, на ваш взгляд, насколько все-таки необходимо отрегулировать риелторский рынок?
Кирилл Холопик: Начну с цифр. Совсем недавно мы провели исследование. 20% покупателей строящегося жилья в Уфе, где, казалось бы, все отрегулировано и роль посредников может быть сведена к минимуму, ответили, что даже в этих условиях они будут приобретать квартиру через риелтора. В целом по России такой ответ дали 18% респондентов, хотя еще лет десять назад показатель составлял порядка 5%. Предполагаю, что на вторичном рынке тренды примерно такие же. Роль риелторов возрастает.
Мы поинтересовались, для чего люди к ним обращаются? Во-первых, покупатели считают, что риелтор лучше знает рынок и поможет подобрать оптимальный вариант. Во-вторых, намного меньше опрошенных обращаются к риелторам для юридического сопровождения сделок.
Нужно ли регулировать эту работу? Да, к сожалению, есть случаи, когда услуги оказываются некомпетентно. Есть случаи прямого обмана. С этой точки зрения регулирование целесообразно, но это действительно спорный вопрос. Есть мнение, что риелторы могут сами себя отрегулировать и со временем система добровольного саморегулирования может привести к очищению рынка от мошенников в условиях простой конкуренции. В этой связи есть спрос на лицензирование риелторской деятельности.
— Ольга Александровна, с точки зрения застройщика, насколько необходимо такое законодательное регулирование?
Ольга Абдрахимова: Я согласна с тем, что есть две причины, по которым будущий дольщик идет к риелтору. Первая — совет, где-то дружеский, где-то профессиональный. Вторая — безопасность. Покупателям важна компетентность, знание рынка, технических и визуальных характеристик, долговечности строительства: об этом нужно советоваться с профессионалом. На сегодняшний день законодательно не закреплено, кто является таким профессионалом, и дольщику сложно сориентироваться. Доверие к риелтору должно сопровождаться документальным подтверждением компетентности специалиста.
— Кирилл Владимирович, если гипотетически исключить риелтора из процесса покупки, насколько безопасной будет сделка для клиента?
Кирилл Холопик: Споры между дольщиком и застройщиком в основном строятся на том, что дольщик является слабой стороной. Пункты договора долевого участия в последующем могут стать предметом судебного спора: покупатель заявляет, что не разобрался в условиях, и суд верит, часто признает спорные пункты ничтожными, и c застройщика потом начинают взыскивать какие-то неустойки, штрафы и прочее. Но в крупных городах России судебная практика меняется, и суды занимают иную позицию: «Вы покупаете квартиру за 20 млн руб., почему вы считаете себя слабой стороной? Вы богатый человек, у вас была возможность нанять профессионального консультанта, но вы решили сэкономить. Поэтому извините, будьте добры, соблюдайте договор». Так говорит суд дольщику. Получается, что сами общественные отношения подталкивают людей обращаться к профессионалам, которые могут дать хороший дельный совет, в том числе и по содержанию договора участия в долевом строительстве, по приемке квартиры, по цене.
Жилье в новостройке — это не тот товар, который прямо сейчас можно потрогать. Люди покупают обещания, им важно, чтобы эти обещания были реально выполнены. 60% людей считают, что необходимо обратиться к консультанту, чтобы узнать информацию о застройщике: не было ли у него ранее случаев несоблюдения сроков, невыполнения требований по надежности строительства, низкого качества управления многоквартирным домом. Таким консультантом для многих является риелтор.
Есть достаточно механизмов, которые делают безопасной покупку квартиры напрямую у девелопера — в частности, эскроу-счета. Но в том, что касается качества, здесь имеет смысл проконсультироваться со специалистом, поскольку не все застройщики благонадежны.
Ольга Абдрахимова: Действительно, не все застройщики благонадежны, равно как и не все риелторы. Принципиальная разница заключается в том, что деятельность застройщика проверяется, контролируется, для этого созданы соответствующие законодательные акты. Деятельность риелтора на сегодняшний день свободна от этих обязательств. Для поиска новостроек существует масса порталов, самые известные из них — «Авито» и ЦИАН. Для поиска информации о компании в рамках государственного регулирования имеются специальные интернет-порталы, например Единый ресурс застройщиков, «Дом.РФ» и «Уфа Новостройка». На «Дом.РФ» можно узнать все о застройщике — количество судебных исков, количество объектов, введенных вовремя или с отставанием, можно ознакомиться с проектной декларацией, в которой указаны все технические характеристики и реальные особенности объекта. На портале ЕРЗ есть прозрачные и понятные рейтинги объектов. Вся эта информация не требует от покупателя особых компетенций.
— Есть ли на рынке риелторских услуг в Башкирии свои региональные особенности?
Ольга Абдрахимова: Наша республика в любом случае уникальна, в том числе с точки зрения ландшафта. Поэтому и выбрать жилье здесь не так-то просто. Объекты существенно отличаются между собой. Очень много вариантов, обладающих действительно интересными характеристиками для нестоличного региона. Дольщику не всегда просто с этим разобраться, поэтому помощь квалифицированных риелторов, конечно, нужна.
У нас немало риелторских агентств, которые работают на рынке десятилетиями и зарекомендовали себя как надежные помощники дольщиков. Все они являются нашими партнерами. Квалифицированные консультанты нам нужны так же, как и покупателям.
— Кирилл Владимирович, а вы усматриваете региональные особенности в работе риелторов?
Кирилл Холопик: Если рассматривать, например, опыт Беларуси, там в основе лицензирования риелторской деятельности лежит аттестация. Проверяются не только жизненный путь или репутация, но в первую очередь оцениваются знания. Этот опыт сложно перенести в Россию, поскольку у нас есть два уровня регулирования — федеральный и региональный. Я уверен, что в Республике Башкортостан есть свои особенности, поэтому создание единой федеральной системы аттестации будет ущемлять риелторов в конкретных регионах, потому что они могут быть не знакомы с московскими правилами. И эти московские правила им в работе совершенно не нужны, поскольку они работают с местным законодательством.
Кроме того, надо понимать, что риелторы занимаются не только жильем, но и землей, гаражами, дачными участками, коммерческой недвижимостью. Поэтому создать универсальный вопросник для всех регионов и всех направлений бизнеса невозможно.
— Ольга Александровна, в практике вашей компании какие доли занимают прямые продажи и партнерские?
Ольга Абдрахимова: В определенные месяцы, когда идут активные продажи через партнеров, их доля может достигать 70%. Все зависит от сезона. Иногда риелторы напоминают гражданам, например, о скором завершении или ужесточении условий той или иной программы льготной ипотеки, предлагают пристроить свои инвестиции и так далее. Такое дополнительное оповещение работает на то, что риелторы приводят к нам клиентов.
Позиция дольщика при выборе агентства или обращении напрямую к застройщику должна быть взвешенной. Не так сложно ознакомиться с документацией об объекте и напрямую задать вопросы. Но в офисе девелопера будет уверенность в том, что вы разговариваете с профессионалами. Застройщик не может позволить себе текучку кадров и неквалифицированный персонал, потому что является последней инстанцией. Мы не консультируем как посредники, а говорим от первого лица.
— Зачастую речь идет и о небольших скидках, когда риелтор предлагает клиенту вернуть часть стоимости квартиры в виде бонусов. Если говорить о перетекании вознаграждений, быть может, у покупателей есть возможность попросить скидку у застройщика напрямую?
Ольга Абдрахимова: Разделение комиссии существует, и это, возможно, одна из причин, почему человек обращается к риелтору. Нужно понимать, что ни одна услуга не бывает бесплатной: если за нее не платит покупатель, значит, платит застройщик. С другой стороны, когда мы общаемся с дольщиком напрямую, комиссионное вознаграждение остается у застройщика. Соответственно, в этом диалоге можно обсуждать и особые условия приобретения, и скидку.
— Кирилл Владимирович, с вашей точки зрения, нужна ли рынку очистка от недобросовестных агентов?
Кирилл Холопик: Могу с уверенностью сказать, что сектор работы девелоперов с риелторами не нуждается в регулировании. То есть если и прописывать правила работы для агентов, то только в части взаимоотношений с гражданами, но не с застройщиками. Потому что девелоперы, поверьте, точно не позволят посреднику ни обмануть гражданина, ни обмануть себя. Поэтому многие застройщики ведут аккредитацию агентств недвижимости и могут включить того или иного партнера в черный список. Это очень сильный инструмент, и здесь помощь государства точно не нужна.
Ольга Абдрахимова: Абсолютно верно, отношения между девелоперами и риелторами достаточно прозрачные и понятные. Но нужно ли риелтору удостоверять свои знания перед дольщиком, подтверждать владение технической документацией, понимание параметров новостройки? Когда речь идет о еще не построенном продукте, агент как минимум должен владеть соответствующими навыками. Мы, застройщики, можем это проверить, а дольщик — нет. Поэтому определенные требования к риелторам должны присутствовать.
— Как вы оцениваете будущие перспективы принятия закона о регулировании деятельности риелторов?
Кирилл Холопик: Я думаю, что, пока государство не сменит вектор на либерализацию предпринимательской деятельности, у данного законопроекта очень мало шансов на принятие. Мы увидим серьезное рассмотрение инициативы, если в целом изменится концепция государственного управления предпринимательской деятельностью, например, с целью большей собираемости налогов с малого бизнеса.
Ольга Абдрахимова: Соглашусь, что это перспектива не завтрашнего дня. Как следствие, при выборе застройщика или риелтора не нужно забывать о том, что последний не дает никаких гарантий. Обращаясь напрямую к застройщику, потратив время на изучение проекта, воспользовавшись порталами «Дом.РФ», ЕРЗ и «Уфа Новостройка», вы так или иначе сможете вести диалог от первого лица.
