После ужесточения условий семейной ипотеки с 1 февраля текущего года поток заявок на такие кредиты рухнул более чем на 40%, следует из расчетов РБК на основе статистики «Дом.РФ». За неполный февраль российские банки получили 82 тыс. обращений от желающих взять льготные жилищные займы. Для сравнения, за тот же период января количество заявок на семейную ипотеку превысило 146 тыс., а годом ранее — 140 тыс. О том, как меняется рынок недвижимости и каким он будет в ближайшее время, в программе «Ракурс» на телеканале РБК Уфа рассказал основатель АН «Этажи» в Уфе Артур Девятериков.
— Как рынок новостроек в Башкирии отреагировал на пересмотр программы семейной ипотеки? Изменилась ли структура спроса за этот первый месяц игры по новым правилам?
— Начиная с 1 февраля объем сделок и запросов на новостройки упал примерно в 2,5 раза. На наш взгляд, цифры гораздо больше, чем указанные в статистике 40–50%. При этом мы не видим повода для паники: конец прошлого года и январь текущего были рекордными у застройщиков и их партнеров по объему сделок. Февральское снижение — это просто реакция на то, что происходило на рынке ранее. Нельзя сказать, что условия по семейной ипотеке сильно ухудшились. Да, они скорректировались, стали жестче, но точно не в той степени, чтобы остановить поток клиентов на новостройки.
Что станет сейчас с рынком? Скорее всего, наступит затишье, стагнация до очередных изменений в семейной ипотеке. По всем расчетам, это произойдет в июне. Поэтому в ближайшее время нас ждут разгрузочные месяцы. Ближе к лету спрос в очередной раз оживится, и рынок новостроек пойдет вверх.
Что станет с ценами на квартиры? Снижаться они точно не будут. К этому предпосылок нет. У застройщиков есть серьезные обязательства перед банками в рамках проектного финансирования, достаточно большой объем их маржи забирают именно банки. Будут ли квартиры дорожать? Это зависит в том числе от ситуации в стране, от размера средней заработной платы и от положения в попутных с недвижимостью отраслях. Новостройки всегда на слуху, но это лишь часть рынка. Да, значительная и важная, но не весь рынок.
В структуре продаж на рынке недвижимости новостройки традиционно занимают 30–40%. В последние несколько месяцев мы видели совершенно другие цифры, разогнанные повышенным вниманием к семейной ипотеке: в разных регионах доля программы составляет 70–80% рынка, а это ненормальная ситуация.
— Как складывается ситуация на вторичном рынке на фоне высоких ипотечных ставок?
— Примерно половина того, что продается и покупается, и есть вторичная недвижимость. Безусловно, людей, которые могут себе позволить кредитоваться вдолгую под 18–20% годовых, не так уж много. Но здесь срабатывает другая математика. Вторичная недвижимость — это рынок, на котором продают что-то маленькое, чтобы купить что-то большое. И в таком случае доплата составляет вполне подъемные деньги для среднестатистической семьи. Поэтому, несмотря на то, что ставка по ипотеке сейчас высокая, на вторичном рынке она позволяет обычной семье обслуживать кредит.
Если сравнивать цены, то средняя стоимость квадратного метра во вторичной квартире составляет 100–110 тыс. руб. за кв. м. В новостройках эта цифра гораздо выше — 170–180 тыс. за «квадрат», поэтому разница очень значительная.
Кроме того, новостройки покупаются «на вырост» — для детей или инвестиций. А вторичка — это то, что берется здесь и сейчас.
Человек может отказаться от нового автомобиля или поездки, но не от крыши над головой. Поэтому вторичная недвижимость продается независимо от величины ипотечных ставок.
— В пандемию люди очень активно смотрели в сторону ИЖС. Сохраняется ли сегодня высокий спрос на загородное жилье?
— Во-первых, сегмент ИЖС — самый быстроразвивающийся рынок. Во-вторых, это, наверное, самый недооцененный вид недвижимости. Да, пандемия придала очень большой импульc развитию направления. Но на спрос влияет и чуть ли не трехкратная разница в цене квадратного метра в городе и за городом.
Сдерживает развитие данного рынка инерция мышления у людей: у большинства из нас крыша над головой ассоциируется именно с квартирой, потому что рядом есть школа, садик, магазин. А загородный дом многие связывают с отдыхом, летом и так далее. В последнее время эта тенденция меняется.
Действительно, рынок развивался бы еще быстрее, если бы у нас была более развитая инфраструктура. Уфа расположена очень удачно между двух рек, но эти же реки ограничивают развитие города.
Все, что внутри полуострова, застраивается очень плотно. Загородному развитию мешает отсутствие мостов и приличной инфраструктуры: в первую очередь больниц, поликлиник и школ. Там, где есть возможность развиваться, рынок ИЖС растет колоссальными темпами.
У нас три самых раскрученных, самых удачных направления — Нагаево — Акбердино, Старочишминская дорога (Осоргино, Таптыково) и новая Затонская дорога (Вавилово, Подымалово, Миловка). Там есть возможность транспортного доступа, есть мосты и инфраструктура, поэтому жилищное строительство на данных направлениях развивается быстро.
Почему мы считаем, что ИЖС — наше все? Потому что сами рублем голосуем за загородную недвижимость и более четырех лет занимаемся строительством домов. Внутри города уже не так много мест для строительства и развития. Старый фонд активно сносится, но основной фонд по-прежнему составляют пяти- и девятиэтажки. Сносить их дорого для застройщиков, у нас не Москва, мы не можем позволить себе такие проекты реновации. Поэтому город должен развиваться в другие стороны.
— Расскажите о своих строительных проектах. Что важно сейчас учитывать при строительстве и какие запросы у покупателей?
— На сегмент ИЖС очень сильно повлияло внедрение эскроу-счетов, потому что до определенного момента это был достаточно хаотичный рынок, где работало очень много мелких компаний, частных строителей, средней руки игроков. Когда государство взялось за этот рынок всерьез, появилась система эскроу-счетов, возникли понятные, в чем-то жесткие правила игры, которые выстроили четкую структуру продаж и гарантийного cервиса для застройщиков. И рынок изменился. Те, кто не смог договориться или создать условия для банковского финансирования, ушли, переформатировались, занялись какими-то другими вещами.
Рынок ИЖС стал понятным. Сейчас люди, которые покупают загородные дома для полноценной жизни, а не для летнего отдыха, получают полноценный сервис. Они понимают, что имеют гарантию на свои дома, доступ к инженерным сетям.
— Какова динамика цен в сегменте ИЖС? Насколько активно растет стоимость квадратного метра?
— Деревянный дом и кирпичный — это два разных дома, и стоимость там разная. Средняя стоимость коттеджа из камня или кирпича площадью 80–100 кв. м составляет 7–8 млн руб. Деревянный дом может стоить 4,5–6 млн.
Цены пока растут несильно. Недавние изменения в семейной ипотеке коснулись не только новостроек, но и ИЖС. В новостройках мы наблюдали ажиотажный спрос, но в загородном сегменте его не было. При этом надо понимать, что нераспроданность в многоквартирных домах очень высокая, более 70%. И застройщики действительно не успевают наполнять эскроу-счета по требованиям банка, потому что у них нет такого объема продаж.
В системе ИЖС рынок с вводом эскроу-счетов переформатировался. Те, у кого есть такая возможность, действительно сначала строят дом или целый поселок, потом продают. Те, кто не может себе этого позволить, строит только под запрос конкретного клиента по так называемым договорам подряда. Это более прогнозируемо и более защищено. Цена примерно одинаковая.
— На фоне жесткой денежно-кредитной политики и изменений в госпрограмме перетекает ли интерес покупателей в сторону других регионов и стран? Насколько удобно проводить такие сделки в сегодняшних реалиях?
— Если говорить о сделках внутри страны, то, например, Уфа прирастает в первую очередь за счет жителей Стерлитамака, которые переезжают в Уфу. Это самый устойчивый поток потенциальных клиентов. Во вторую очередь Уфа прирастает за счет миграции жителей других городов и районов республики. И в третью очередь Уфа растет за счет северян — Сургут, Нижневартовск, Ханты-Мансийск, Лангепас и далее.
Куда мигрируют сами уфимцы — в первую очередь, конечно, в обе столицы. При этом жилье в Санкт-Петербурге, как правило, — покупка для жизни, в основном вторичка. В Москве чаще покупают новостройки «на вырост». Третье и четвертое места традиционно занимают Краснодар и Казань.
Также большое внимание сейчас уделяется новым регионам, в которых действуют очень интересные ипотечные предложения. Данное направление пока развивается очень осторожно, но потенциально будет очень привлекательным для инвестиций.
Если говорить о международных сделках, первое место достаточно долго занимает Армения за счет низкого порога входа. Рядом стоят Казахстан и Грузия.
— Насколько цифровизация рынка недвижимости упростила проведение межрегиональных и международных сделок?
— Волшебное слово «онлайн» очень облегчило жизнь. Если некоторое время назад средний срок регистрации сделки составлял от 10 дней, то сейчас мы укладываемся в один день. По нашему опыту, сделки порой проходят онлайн и в час ночи, и в пять утра и регистрируются без проблем. Очень сильно помогает искусственный интеллект Росреестра: мы в свое время были первыми, на ком тестировали эту систему, было очень интересно. Сейчас платформа находится в рабочем режиме, позволяет экономить время.
Искусственный интеллект везде. С точки зрения нашей работы это и видео-, и фотоконтент, и любая информация всегда под рукой. У себя в компании мы ввели обязательное обучение работе с ИИ — DeepSeek, ChatGPT, «ГигаЧат», для того чтобы наши специалисты всегда были в первых рядах.
— Хочу задать еще один важный вопрос по поводу мошеннических схем: конец прошлого года отметился рядом громких случаев на вторичном рынке. На что посоветуете обратить внимание покупателям при заключении сделок, чтобы не стать жертвой мошенников?
— 2025 год действительно был годом кейса Ларисы Долиной, который перевернул рынок недвижимости. Есть несколько распространенных схем мошенничества. Первая — подделка документов, паспортов, доверенностей. Все это можно проверить, отследить, в том числе через цифровые сервисы, которые очень хорошо помогают в работе. Вторая — когда телефонные мошенники пытаются получить доступ к личным кабинетам потенциальных жертв на портале госуслуг, либо заставляют клиентов перевести деньги от продажи недвижимости на «безопасный» счет.
Мы с этим неоднократно сталкивались. Уровень мошенников был настолько высок, что пару раз никак не удавалось объяснить потенциальной жертве, что ее обманывают. Приходилось обращаться в правоохранительные органы, чтобы через них расстроить сделку, которая могла бы оставить человека без ничего.
— В России приобретение недвижимости всегда воспринималось как инструмент для сохранения и приумножения капитала. Если не учитывать новостройки, что еще рынок недвижимости может предложить потенциальным инвесторам?
— Недвижимость, конечно, является одним из основных вариантов вложения средств. Вложения в этот рынок, наверное, одни из самых защищенных — быть может, не в той степени, как банковские депозиты, но и доходность здесь совершенно иная. Если говорить о сегментах, как я сказал ранее, рынок загородного жилья очень недооценен.
Также сегодня очень интересна коммерческая недвижимость. На фоне повышения НДС и ужесточения требований к малому бизнесу, широкого распространения маркетплейсов рынок коммерческих площадей так или иначе изменится. Те, кто не выдерживает аренду, съезжают. Те, кто выдерживает, начинают скупать все по дешевке. Не очень хорошо себя чувствуют торговые центры, которые вовремя не переформатировались. Сейчас у нас в продаже находятся как минимум два крупных торговых центра, которые не смогли создать входящий поток за счет развлекательной составляющей. Поэтому рынок коммерческой недвижимости также недооценен. С точки зрения покупки площадей это интересно, но только в крупных городах с населением свыше 1 млн человек.
— Как может отразиться повышение НДС на стоимости жилья в этом году?
— У крупных девелоперов НДС уже заложен в себестоимость. Что касается небольших игроков, чья выручка не превышает 15 млн руб., они не имеют заметного влияния на конечные цены. Рынок индивидуального жилищного строительства пока освобожден от НДС, поэтому здесь нет рисков удорожания квадратного метра именно из-за роста налогов.
На моей памяти рынок не шел вверх буквально раза два или три. Цены растут естественным путем — в соответствии с инфляцией и индексацией заработных плат. Поэтому предпосылок для снижения цен мы пока не видим. Будет ли дорожать жилье? Скорее всего. В любом случае в России всегда лучшее время покупать — это сегодня.
