В Башкирии за 11 месяцев текущего года ввели чуть более 2 млн кв. м жилья. По сравнению с прошлым годом показатель снизился почти на 25%. Аналитики отмечают, что на ситуацию повлиял ряд факторов: низкая активность застройщиков последние несколько лет, массовый перенос сроков ввода и высокие ставки на ипотечные продукты. О том, как сложился 2025 год для застройщиков и какие перспективы ждут отрасль, в интервью телеканалу РБК Уфа рассказала директор специализированного застройщика ГК «Стратег» Ольга Абдрахимова.
— В уходящем году ключевая ставка снизилась, но не дошла до ожидаемого участниками рынка уровня. При этом льготные программы продолжили действовать. Можно ли сказать, что рынок недвижимости стабилизировался? И устраивает ли текущая ситуация девелоперов?
— Наверное, правильнее будет: «Мы с этим рынком учимся жить вместе». Нельзя сказать, что ситуация стабилизировалась. Мы как получали вызовы, так и продолжаем их получать. Но так или иначе снижение ключевой ставки внушает людям веру в будущее, сподвигает к тому, чтобы ответственно считать свои финансы, подталкивает к таким крупным вложениям, как покупка недвижимости. С другой стороны, очень сильно меняется и портрет клиента, и в целом экономическая обстановка с точки зрения рабочих мест и возможности реализации намеченных планов. Все это, естественно, не может не сказываться на рынке.
Радует, что мы не идем вниз. Живем с очень здоровыми, правильными ожиданиями относительно того, что ждет нас в последующие два года. Если в конце 2024-го мы видели текущую ситуацию, но не могли спрогнозировать, что будет завтра, то теперь перспективы двух последующих лет для нас понятны. Для такого крупного бизнеса, как девелопмент, это важно. И я уверена, что это так же важно и для граждан. Поэтому мы ищем эффективные возможности для жизни на этом рынке.
— Насколько тяжело дается это учение — «жить вместе с рынком»?
— Дается не тяжело, но надо понимать, что если раньше местами были искусственные скачки вверх, то сейчас рынок более осознанный: жилье покупают те, кому оно действительно нужно.
Я не говорю, что стало меньше инвесторов — если считать инвестором человека с деньгами, а не того, кто принимает решение о временном вложении средств, потому что так сложились условия.
Cейчас мы имеем здоровый, правильный рынок. Очень важно, как на этом рынке принимается решение о покупке жилья, какого рода квартиры выбирают. И нам это нравится, потому что клиент сегодня — это человек, которому действительно нужно жилье.
— Изменился ли портрет покупателя за последний год?
— Да, изменился. Деньги стали дороже, получить ипотеку и рассчитаться по кредиту стало сложнее. Поэтому, конечно, портрет клиента изменился.
Как я сказала, выбирают квартиры те, кому действительно это нужно.
Существенного снижения ставки по ипотеке пока не произошло, но есть стабилизация. Это приятный знак. Но в то же время ужесточились требования к клиенту при получении кредитной линии. Плохо это или хорошо? Скорее правильно. Кредит получают те, кто может за него рассчитаться. С позиции государства и экономики это максимально верно.
С точки зрения устойчивости сделки тоже верно. При этом нельзя не отметить, что процент приобретения квартир с существенно высоким первым взносом снижается. Это не говорит о том, что у людей нет денег: они есть, просто лежат на депозитах или вложены в иные активы. На сегодняшний день, как бы ни снижалась ключевая ставка и, как следствие, ставки по вкладам, мы не отмечаем существенного притока этих инвестиций в сделках, которые включают в себя большой процент первоначального взноса. Доля сделки, покрытая кредитом, в текущих реалиях выше, чем было, например, два или три года назад.
Люди взвешивают покупку: выбирают комплексную застройку, чувствуют разницу в классе жилья. Доказано временем: то, что дешево сейчас, быстрее подешевеет в будущем.
Поэтому, когда мы говорим о сократившихся в количестве инвесторах, нужно учесть, что они выбирают жилье более высокого класса. На своих объектах, так как мы не строим экономкласс, почувствовали это очень существенно. При этом рост стоимости квадратного метра в сегментах бизнес и элит закреплен как соответствующими оценками рынка, так и ежедневным спросом. Несмотря на то что клиент так или иначе ищет средний чек пониже, падает спрос на студии. Так называемый «дискомфорт-класс» уже не привлекает клиента в таком количестве, как ранее. И это радует, это опять-таки говорит о том, что стратегия государства по поддержке семей с детьми и населения, работающего с эффективным белым заработком, приводит к тому, что покупатель жилья выбирает то, где он будет жить долго, и это квартиры площадью от 40 кв. м.
— В прошлом году мы обсуждали с вами влияние санкций на строительство элитного жилья. Насколько сложным был 2025 год в этом плане?
— Рынок строительных материалов достаточно статичный. Да, придумываются новые технологии, внедряются инженерные мысли и решения. Я еще с института помню, как нас готовили к вступлению в ВТО, нам говорили, как мы должны эффективно развивать производство. И, видимо, это сработало, просто не было времени проверить. Наши технологии, даже если сегодня не используются, будут нужны послезавтра.
Что такое стройка? Мы заключаем контракты на то, что надо будет поставить через полтора-два года. Мы открыты к поставщикам, заранее отрабатываем с ними технические решения, и за то время, которое я озвучила, они успевают догнать. Например, для нас очень радостно, как мы смогли отработать эффективные решения по системе «Умный дом» в элитном комплексе New Bridge. Когда мы начинали работу над этой системой, рассматривали софт разных производителей и оборудование, которое ввозится параллельным импортом.
Поверьте, мы достаточно много отдали сил на то, чтобы собрать этот конструктор. И когда собрали, поняли, что это не работает. Параллельно российские специалисты и производители смоделировали систему под нашу задачу. Сейчас мы ее представляем на уровне ЕРЗ как «умный» дом класса А для регионов России. Это уникальное явление. Мы уже прошли два этапа, и, я думаю, получим класс А. И все это — на отечественных технологиях. Более того, многие из этих решений разработаны в Республике Башкортостан.
— ГК «Стратег» заявляет о себе как об инновационном застройщике. Удалось ли подтвердить это звание в уходящем году?
— Да, и мы очень гордимся этим. Наши жилые комплексы лидируют в рейтинге ЕРЗ по потребительским качествам. Более того, если говорить о наполнении объектов и их характеристиках, в наших проектах практически нет инженерной разницы между элит-классом и бизнес+. Комфорт для жизни в наших объектах подтверждается технологическими решениями. И более того, на сегодняшний день реализована очень интересная система СКИД для контроля качества и открытости строительных процессов для надзорных органов и дольщиков. Один из наших элитных комплексов с полным надзором со стороны государственных органов по данной системе вводится в этом году в эксплуатацию.
— С какими итогами «Стратег» завершает этот достаточно непростой год? Удалось ли достигнуть всех поставленных целей?
— Итоги очень эффективные, радостные. Все, что мы хотели завершить, завершаем. Объекты, которые планируем к вводу в первом и втором кварталах 2026 года, достраиваются в правильном темпе. Это позволяет вести прозрачный диалог с дольщиками: они наглядно видят, с какой скоростью идет строительство. Да, времена непростые, и то, что нам удается выдерживать темпы, очень радует.
Застройщик — тот, кто смотрит как минимум на 10 лет вперед, и с этой точки зрения 2025-й также был для нас очень результативным. Все проекты, которые мы хотели запустить, подготовить разрешения на строительство и документацию по планировке территории, — все это выполнено с нашей стороны. В начале 2026 года мы порадуем своих будущих дольщиков двумя новыми проектами. Конечно, их названия и локации — пока коммерческая тайна.
— Каким вам видится будущее девелопмента?
— Я полагаю, что наша основная задача — работать, готовить проекты и, что немаловажно, обучать персонал. Когда мы говорим о чем-то, что пока идет с пробуксовкой, это так или иначе связано с наличием квалифицированных кадров. Эту работу нужно усиливать. Будут люди — будет все.
