Семь лет назад в России была проведена первая электронная регистрация недвижимости. За это время взаимодействие между банками, застройщиками, госструктурами, продавцами и покупателями жилья почти полностью перешло в цифровой формат. О том, насколько безопасны такие сделки и как развивается законодательство в этой области, в интервью телеканалу РБК-ТВ УФА рассказала руководитель проекта «Электроннаясделка.РФ» Камила Фазлыева.
Камила Фазлыева — руководитель ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.РФ». Родилась в 1983 году в Уфе, окончила Башкирский государственный университет и Столичную финансово-гуманитарную академию. В сфере недвижимости с 2005 года, прошла путь от агента до руководителя собственного агентства.
Проект «Электроннаясделка.РФ» действует с 2015 года, в его рамках проводится подключение участников рынка недвижимости и обучение работе в сервисах электронного взаимодействия с Росреестром.
В 2018 году запустила проект «Муниципалитет», благодаря которому Республика Башкортостан несколько лет удерживает первенство в электронном кадастровом учете в России. В 2021 году проект «Электроннаясделка.РФ» стал флагманом сервиса «ЦИАН.Сделка». В прошлом году Камила Фазлыева удостоилась почетной грамоты Росреестра за большой личный вклад в решение задач, возложенных на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
— Первая электронная сделка в России была зарегистрирована в 2015 году. Что изменилось за последний год? Отразились ли санкции на этом механизме?
— Конечно, все развивается вместе: внешние политические и экономические реалии не могли не сказаться на процессе. Точно так же, как пандемия в предыдущие годы привела к быстрому развитию электронной регистрации среди застройщиков, так и 2022 год ознаменовался переходом банков в электронную регистрацию. Если ранее это делали только лидеры отрасли, то в прошлом году этому примеру последовали и менее крупные коммерческие банки.
На 1 января целевой показатель Росреестра по электронной регистрации ипотек составил 85%, и большинство регионов уже достигли этого уровня. По договорам долевого участия целевой показатель составляет 80%, но здесь я хочу сказать, что в Башкирии все передовые застройщики все свои ДДУ регистрируют в электронном виде.
— Какую недвижимость сегодня можно оформить в электронном формате? Бывают ли случаи, когда одному из участников сделки необходимо лично присутствовать на подписании документов?
— С 2015 года, когда Росреестр начал принимать документы в электронном виде, можно было подать заявление по любым функциям, которые выполняет ведомство. Другое дело, что этим практически не пользовались. На начальном этапе эти сервисы были сложны для пользователей: там была профессиональная терминология, взятая из программ, в которых работают регистраторы в Росреестре. Сегодня все элементарно и понятно: нажал «купить квартиру» — и разобрался. Точно так же расширился перечень действий — обременение, арест, снятие ареста, любой запрет можно наложить быстро и просто. Главное, иметь электронную подпись.
— Сейчас в России действуют десять провайдеров, которые предоставляют услугу электронной регистрации. Насколько это безопасно?
— Провайдер — это не просто какая-то команда разработчиков. Программное обеспечение сертифицируется ФСБ, у компании есть лицензия Минцифры. Не любая IT-компания может работать в этом направлении. Все каналы связи зашифрованы, и взломать их практически нереально.
Мне очень часто задают вопросы о безопасности, но факт в том, что гораздо более уязвимы механизмы, которые есть у застройщиков, банков и агентств недвижимости, если они передают конфиденциальные данные через электронную почту или незащищенные мессенджеры. Тем самым они, кстати, нарушают требования закона № 152-ФЗ «О персональных данных», не говоря о том, что часто в офисах застройщиков можно увидеть разбросанные на столах документы.
— По вашему опыту, чем аргументируют желание лично оформить документы оставшиеся 15% участников сделок?
— Когда была шумиха в мессенджерах о том, что электронная регистрация якобы небезопасна, все побежали в Росреестр писать заявления о невозможности проведения сделки без личного участия. Но надо понимать, что по закону это касается доверенностей, чтобы никто без вас не пришел с поддельным документом. Все доверенности проверяются. Если в прошлые годы доверенность действительно была уязвимой точкой сделки, то сейчас контроль намного выше.
Те, кто предпочитает идти в МФЦ, а не подавать документы в электронном виде, — пожалуйста.
Государство предлагает большой выбор способов оформления документов: через нотариуса, застройщика, МФЦ, банк, агентство недвижимости и так далее. Другое дело, что сейчас такого понятия, как «бумажная регистрация», уже просто не существует.
Во-первых, весь реестр ведется в электронном виде с множеством копий; во-вторых, с июня 2022 года отменены штампы и МФЦ взаимодействует с Росреестром электронно. Исключение — только небольшой пул бумажных закладных. Но и их процент постепенно снижается.
— Насколько мне известно, полный переход на электронные закладные намечен на середину 2023 года. Это так?
— Да, и для этого есть все необходимое.
— Какие плюсы в этом для заемщиков, банков и строительных компаний?
— Прежде всего, это экономия времени. Росреестр установил срок регистрации электронной ипотеки в один день. Соответственно, все участники сделки — застройщики, банки или физлица, покупающие квартиру, — заинтересованы в такой регистрации. Приобретая недвижимость в ипотеку, вы за один день становитесь ее собственником.
Более того, если почитать СМИ, которые сравнивают российский опыт с западным, я бы хотела сказать, что в части регистрации недвижимости мы впереди планеты всей. Это не голословное утверждение: где еще вы за один день сможете оформить ипотечный кредит, пройти полную правовую проверку квартиры, внести ее в реестр и зарегистрировать от начала до конца?
Нельзя не сказать и про возможность полностью удаленных сделок, в том числе ипотечных. До недавнего времени, сидя на диване, можно было купить только новостройку у застройщика без ипотеки. Сегодня можно удаленно подписать ипотечную и страховую документацию. Для этого есть приложение «Госключ», которое позволяет выпускать электронную подпись, — это бесплатно для обывателя. Удостоверить свою личность можно с помощью подтвержденного аккаунта на «Госуслугах» и биометрического загранпаспорта (в нем есть чип NFC, который может быть считан современным смартфоном). Кроме того, есть мобильное приложение IdPoint, которое позволяет подписывать входящую документацию.
— Далеко не все привязывают к «Госуслугам» все возможные документы. Что еще потребуется для покупки недвижимости из любой точки мира?
— Например, вы находитесь в Казахстане и желаете продать свою уфимскую квартиру. Соответственно, у вас должен быть десятилетний загранпаспорт (с биометрическими данными), современный смартфон с функцией NFC, мобильный телефон с кодом +7 (коды других стран не подойдут). Кроме того, потребуются действующий паспорт гражданина РФ, ИНН и СНИЛС — эти документы необходимы для выпуска электронной подписи.
— На ваш взгляд, как в дальнейшем будет развиваться механизм электронной сделки на рынке недвижимости? Какие еще процедуры необходимо оцифровать?
— Из того перечня тормозящих факторов, которые были еще два-три года назад, остались несколько мелких помех. Например, на вторичном рынке жилья много сделок с применением материнского капитала проходят с выделением долей несовершеннолетних детей. Для отчуждения недвижимости у ребенка, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства при администрации по месту жительства. На сегодняшний день эти органы, как правило, выдают постановления на бумаге. Соответственно, где-то в электронную сделку мы можем этот документ донести, а где-то вы должны весь пакет документов предоставить в электронном виде. Кроме того, в цифровых документах вероятность ошибки сводится к минимуму, не говоря уже о том, что бумага тормозит процесс.
— За последние семь лет какие законодательные инициативы позволили сделать электронную сделку еще более безопасной?
— Вспомним 2019 год, когда в СМИ активно муссировалась история потери квартиры из-за электронной регистрации. Мы отправляли юристов на эти судебные заседания: ошибка в программе не была доказана, и до сих пор нет судебных прецедентов, которые бы показывали обратное. Однако благодаря этому в августе 2019 года вступил в силу запрет на априорную электронную регистрацию: просто так дистанционно продать недвижимость, не уведомив Росреестр, стало невозможно. Какие-то лазейки, о которых люди беспокоились, автоматически закрыты. Не надо писать заявлений, как в случае с запретом на доверенности.
При этом, когда закон только был принят, он вызвал негатив со стороны участников сферы электронной регистрации. На деле оказалось, что небольшие конторы, которые появлялись по всей России и пытались проводить сделки в нарушение всех регламентов, просто закрылись. Таким образом, сейчас этим занимаются только компетентные аккредитованные компании, и это оказалось большим плюсом для всей сферы в целом.
— Какие законодательные новации в сфере недвижимости ожидаются в этом году?
— Активно обсуждается федеральный закон № 266-ФЗ: с 1 марта 2023 года в выписке будет закрыта информация о правообладателе. Сначала это вызвало бурю негатива. Что касается сделок с недвижимостью, если продавец намерен продавать квартиру, он сам закажет эту выписку и предъявит ее вам. Другое дело, что вы обязательно должны ее проверить: в будущем на выписках появится QR-код, по которому можно удостоверить подлинность документа. Кроме того, выписки имеют электронную подпись Росреестра, которую также можно проверить.
— То есть ни риелторы, ни строительные компании не будут иметь доступа к ЕГРН?
— Если цель получения выписки, например, — увидеть информацию о наложенном аресте, вы ее увидите. Скрыто будет только имя правообладателя. Здесь остается просить правообладателя самого предоставить эту выписку. И, конечно, всегда есть кадастровые инженеры, суды, нотариусы, которые ведут сделку: они смогут проверить эту информацию. Посмотрим, как закон будет работать на практике.
