В последние годы недвижимость в Башкирии стабильно дорожает, а покупатели жилья все чаще обращают внимание на загородный сегмент. Однако в следующем году ситуация на рынке может измениться, если правительство решит объявить о завершении льготных ипотечных программ. О том, какое жилье сегодня выбирают жители Башкирии, как изменится стоимость квадратного метра в ближайшем будущем и насколько привлекательна недвижимость для инвестиций, в программе «Ракурс» на РБК-ТВ УФА рассказали сооснователи компании «Unikor Group — Недвижимость. Страхование. Фитнес» Вадим и Ирина Коломасовы.
— Вы наверняка слышали новости о возможной отмене программы льготной ипотеки. Каковы риски прекращения действия этой госпрограммы, как для застройщиков, так и для потенциальных покупателей?
Ирина Коломасова: Льготные ипотеки с господдержкой являются драйвером спроса на рынке недвижимости. Мы это чувствуем на себе, потому что люди, которые обращаются в наше агентство, в первую очередь спрашивают о льготных программах. Если ипотеку с господдержкой отменят, я думаю, что на два-три месяца спрос просядет, снижение составит порядка 20–30%.
К чему это приведет? Нужно смотреть отдельно по сегментам. В новостройках есть субсидированные ипотеки от застройщиков и банков. В загородной недвижимость есть варианты «Сельской» и «Семейной» ипотеки. Что касается «вторички»,то, наверное, если не будет господдержки, люди будут больше рассматривать вторичное жилье. Но ставка сейчас, конечно, высокая — больше 10%.
Люди, которые получают отказ в льготной ипотеке, начинают рассматривать «вторичку» по простой программе, но часто не могут себе ее позволить, потому что ежемесячный платеж оказывается в два раза больше. Ставки в 10–11% становятся практически неподъемными, мы это точно наблюдаем.
— Активная фаза реализации льготной ипотеки была в середине 2020 года, на пике пандемии COVID-19. Вадим, насколько активно с тех пор люди использовали возможности программы?
Вадим Коломасов: Начиная с 2020 года люди активно обращались за «сельской» ипотекой и ипотекой с господдержкой, но сроки сделок затягивались из-за того, что не были отлажены все процессы. Много сделок срывалось, многие клиенты были вынуждены покупать недвижимость по простой ипотеке. Сейчас мы видим повышение спроса на первичном рынке и на загородную недвижимость. Мы сами строим загородные дома, и я могу сказать, что в августе—сентябре люди торопились приобретать дома на стадии фундамента.
Ирина Коломасова: Порядка 20–25% сделок проходят по программе господдержки. Я ожидаю, что если эту программу отменят, спад будет ровно в такой же степени.
— По вашим прогнозам, сохранится ли интерес к загородной недвижимости и впредь? Тем более что «сельскую» ипотеку по решению правительства сделали бессрочной…
Вадим Коломасов: Пока спрос растет. Но в то же время мы замечаем рост цен на земельные участки, на строительные материалы, соответственно выросли и цены на недвижимость. Сейчас они, на мой взгляд, находятся на пике. Что будет после отмены программы ипотеки с господдержкой — наверное, люди больше будут покупать по «Сельской», вернется спрос и на обычную ипотеку.
Ирина Коломасова: Добавлю, что по «Сельской ипотеке» есть лимит в 3 млн рублей. Не везде можно купить недвижимость на такую сумму. Поэтому, скорее всего, и застройщикам, которые строят загородные дома, тоже придется снижать ценник. Но если в программах останутся только «Сельская» и «Семейная» ипотеки, скорее всего, цены на дома будут снижаться.
Вадим Коломасов: Многие районы не поддерживают «Сельскую» ипотеку. К северу от Уфы много поселков, в которых можно приобрести недвижимости по этой программе, — Иглино, Дорогино, Кириллово, Грибовка. На южном направлении — Акбердино и часть Нагаево.
— Вы активно общаетесь с гражданами, желающими приобрести жилье. Мне интересны аргументы людей, которые прожили длительное время в городе и подумывают переехать за город. Как они решаются на это?
Ирина Коломасова: Каждому свое. Кто-то видит плюс в земельном участке, кто-то мечтает жить на природе, кому-то важно отсутствие соседей сверху и снизу. На самом деле с каждым годом качество загородной жизни становится все лучше и лучше. Застройщики готовят инфраструктуру, во многих коттеджных поселках хорошие дороги, в домах проведены все коммуникации, не отличить от городской жизни. Поэтому сейчас многие люди выбирают районы, расположенные близко к городу, чтобы удобно было ездить.
— Способствовали ли программы ипотечной поддержки появлению ответственных застройщиков именно загородной недвижимости?
Вадим Коломасов: Конкуренция среди застройщиков усилилась, в связи с этим качество самих домов стало намного выше. Кроме того, программы господдержки предъявляют определенные требования к застройщикам, благодаря этому качество строительства тоже улучшилось. Даже для клиентов очевидно: какие дома строили семь лет назад и какие строят сейчас — это большая разница.
— Ирина, вы упомянули, что доля ипотеки по госпрограмме составляет 20–30% от общего числа сделок. Сейчас продлена и программа «Семейной» ипотеки: какова ее доля?
Ирина Коломасова: Раньше требования были более жесткими, поэтому доля «Семейной» ипотеки была небольшой: мы у себя фиксировали на уровне до 5%. Сейчас расширился диапазон объектов, подходящих под эту программу, поэтому мы ожидаем, что ее доля вырастет. К тому же дети, родившиеся после 1 января 2018 года, сейчас есть практически у всех, кто обращается за покупкой недвижимости.
— Согласно исследованию сервиса «Домклик», Уфа и Башкирия лидируют по размеру демпинга цен. Вы наблюдаете такие тенденции?
Ирина Коломасова: У нас большой рынок недвижимости в республике. Объем предложений достаточно весомый, даже если сравнить с другими городами-миллионниками. Поэтому продавцы готовы к торгу, готовы снижать цены.
— Насколько активно сейчас люди рассматривают недвижимость как способ инвестирования?
Вадим Коломасов: Недвижимость по-прежнему привлекательна для инвесторов. Можно инвестировать в «первичку», а в загородном сегменте можно выгодно вложиться в земельные участки. К северу и югу от Уфы участков не так много: можно приобрести участок, продать его в сезон и заработать на этом. Люди часто обращаются с таким запросом. Например, в Иглино в прошлом году можно было приобрести участок в пределах 500 тыс. рублей. Сейчас дешевле 800 тыс. не купишь. В Нагаево то же самое: там сотка земли подорожала примерно на 30 тыс. рублей.
Ирина Коломасова: Если смотреть новостройки, в этом году мы наблюдаем некоторый спад спроса среди инвесторов. Сегодня под инвестиции в основном берут объекты, которые только входят в рынок и где хорошие ценники. Таких объектов у нас немного, сейчас многие застройщики на старте продаж новых ЖК сразу устанавливают достаточно высокие цены.
— Конец года всегда достаточно жаркая пора — люди, возможно, опасаются повышения цен, отмены льготных программ. Что сейчас происходит с ценами? Как вы оцениваете вероятность их роста или снижения после Нового года?
Ирина Коломасова: За этот год цены выросли. В загородном сегменте рост составил 20–25%. В новостройках рост цен был дополнительно обусловлен субсидированной ипотекой. Что будет на следующий год — трудно спрогнозировать. Если отменят господдержку, люди больше будут выбирать вторичное жилье. Тогда возможно, что на новостройки цены немного снизятся. Что касается «вторички» в Уфе, по нашим наблюдениям, в этом году цены снизились примерно на 10%.
Вадим Коломасов: Если раньше в декабре наблюдался ажиотаж на рынке, то сейчас мы меньше наблюдаем сезонный рост спроса. Люди покупают жилье и перед Новым годом, и в майские праздники, и летом.