Программа льготной ипотеки под 8% годовых завершится в июле 2024 года. Время на получение кредита еще есть, но условия для заемщиков стали жестче. О том, как это отражается на рынке недвижимости, в интервью телеканалу РБК Уфа рассказал финансовый директор ГК «СтроиТЭК», застройщика клубного квартала AURUM и жилого комплекса SVOBODA, Николай Герасимов.
Николай Герасимов родился в Салавате. Окончил Уфимский государственный институт сервиса по специальности «Финансы и кредит» и магистратуру УГАТУ по специальности «Финансовый инжиниринг».
Начинал карьеру в банковском секторе, прошел путь от рядового специалиста до руководителя дирекции в центральном офисе федерального банка. В 2014-м сменил фокус внимания на реальный сектор экономики, где прошел путь от руководителя планово-экономического отдела до финансового директора. С 2022 года работает в ГК «СтроиТЭК».
— Многие эксперты ранее предсказывали кризис на рынке недвижимости. Как складывается ситуация сейчас, оправдались ли негативные прогнозы?
— В настоящее время ситуация на рынке недвижимости и строительном рынке в целом остается стабильной. Резких скачков цен мы не наблюдаем. Было некоторое снижение спроса, спровоцированное резким повышением ключевой ставки: за год она увеличилась с 7,5% до 16%. В начале 2024 года спрос находился на хорошем уровне, но, если сравнивать год к году, снижение будет существенным.
При повышении ставки, а также после отмены субсидирования ставки для кредитных организаций последние ввели комиссию для застройщиков. Это вызвало большой резонанс: часть крупных застройщиков, в том числе и мы, отказались участвовать в этих схемах, и ведущие игроки достаточно быстро отменили комиссию. Из-за этого произошла некоторая ребалансировка участников рынка. В целом ставки остаются достаточно высокими.
Мы понимаем, что эта ситуация временная. На последнем заседании Центрального банка риторика была уже более позитивной. Мы ожидаем, что во второй половине года будет снижение ключевой ставки, и даже если льготная ипотека отменится, то рынок этого особо не заметит, потому что даже в настоящее время большая часть кредитов выдается по обычной ипотеке. Да, она сейчас дорогая, но корректно рассматривать в ней не только процентную ставку, но и размер первоначального взноса и другие параметры: чем она может быть обеспечена, какие новые программы разрабатывают банки, какие программы поддержки предлагают сами застройщики.
Более того, если называть сложившуюся на рынке ситуацию кризисом или спадом спроса, нужно учитывать, что строительство — это долгий процесс, который занимает минимум два-три года. Когда на рынке все плохо — это лучший момент начинать что-то новое, потому что в будущем все будет становиться только лучше.
— По данным портала «Мир квартир», цены на новостройки за первый квартал этого года в среднем по России выросли на 3,6%, в Уфе — на 3,3%, стоимость «квадрата» в Уфе поднялась на 6,2%. Как будут меняться цены на жилье в ближайшем будущем? Стоит ли ожидать резких скачков?
— Цены на жилье в любом случае будут расти, но планомерно, в рамках инфляции. Вторичное жилье будет расти меньше. Резких скачков не ожидается.
Если рассматривать покупку квартиры как инвестицию, цены так или иначе будут расти быстрее или медленнее инфляции. Но, если посмотреть ретроспективно, по данным Росстата, пять лет назад квадратный метр в среднем стоил 64 тыс. руб., на сегодняшний день стоимость выросла на 120%, это сопоставимо с банковской ставкой, если все проценты рефинансировать за пять лет под ставку 15% годовых. Покупка хорошего жилья в хорошей локации, в принципе, достаточно выгодное вложение. Квартиры в клубном квартале AURUM, например, продаются по стартовой цене, поэтому сейчас идеальное время для инвесторов и всех тех, кто любит считать свои деньги. Выгодно покупать квартиры на старте продаж, потом стоимость квадратного метра только растет.
— На что следует обратить внимание, инвестируя в недвижимость?
— Прежде всего необходимо обращать внимание на локацию, на обеспеченность транспортной и социальной инфраструктурой. Детские сады, школы, поликлиники, спортзалы, магазины в пешей доступности — в наших ЖК мы предусматриваем эти моменты еще на стадии проектирования. Также нужно смотреть, на какой именно сегмент вы рассчитываете: если это эконом- или комфорт-класс, в кризис такая квартира будет стоять и не продаваться. При этом жилье бизнес-класса либо элитная недвижимость в кризис только растут в цене.
Также необходимо учитывать, что введенные санкции ограничили людей в выборе инструментов для инвестирования. Так называемое «инвестирование в бетон» стало самым выгодным, безопасным и понятным вариантом. Для этого нет необходимости в получении специальных знаний или консультаций.
Мы видим, что доля инвестиционных квартир не такая большая. В основном люди нацелены на расширение. Если они покупают хорошее жилье в хороших локациях, где есть спрос на аренду, стоимость аренды будет вполне покрывать платежи по ипотеке.
— Вы уже упомянули, что спрос с начала года начал восстанавливаться. Но как меняются предпочтения покупателей? Достаточно ли предложений на уфимском рынке?
— Предложений достаточно, есть из чего выбирать. В среде застройщиков есть определенная конкуренция, плюс ко всему на рынок заходят федеральные игроки, которые предлагают свои решения. Мы для себя выбрали следующую стратегию: мы скорее нишевой застройщик, и сейчас мы постепенно переходим из эконом- и комфорт-класса в бизнес- и премиум-класс, к которым можно отнести наш клубный квартал AURUM.
Для меня было неким открытием, что люди часто понимают под расширением увеличение комнатности, а не метража: то есть, если семья жила в двухкомнатной квартире площадью 60-70, они покупают небольшие трехкомнатные, около 80 «квадратов», но при этом у каждого будет отдельная комната. В сегментах комфорт-плюс и в бизнес-классе, в том числе в AURUM, расширение главным образом происходит за счет интересных планировок, направленных на увеличение комфортной площади, — например, квартиры с террасами и мастер-спальнями.
Квартиры есть в разных категориях. В бизнес-классе и в элитной недвижимости все гонятся за большим метражом. Есть большой дефицит именно больших квартир, потому что их строят немного и они продаются несколько дешевле, чем много маленьких. В ЖК AURUM мы предусмотрели возможность перепланировки, и, если вам нужна действительно большая квартира, вы можете купить две обычные, подать заявление, которое мы рассмотрим и поможем сделать перепланировку еще на этапе строительства.
Следующие наши проекты тоже будут достаточно амбициозными и интересными: в Уфе такое никто еще не строил.