О ситуации на рынке коммерческой недвижимости в Башкирии и о том, какие возможности сегодня открываются для инвесторов в этой сфере, в эфире программы «Ракурс» на РБК-ТВ Уфа рассказали бизнес-партнеры, основатели фонда коммерческой недвижимости «Много Метров» Кирилл Федотов и Станислав Куртышев.
— После того, как с рынка ушли многие зарубежные компании, соответственно, освободились большие коммерческие площади. На ваш взгляд, в связи с этим, снизился ли спрос на аренду, в частности, в Уфе и республике? Как складывается ситуация сегодня?
Кирилл Федотов: В нашем регионе иностранные компании в основном представлены в формате крупных моллов, поэтому ситуация с уходом этих брендов коснулась прежде всего торговых центров. На сегодняшний день мы видим, что многие площади уже заняты схожими брендами. Стрит-ретейла уход иностранных игроков практически никак не коснулся. Даже наоборот: местные компании развиваются, они готовы арендовать площади. Наиболее это заметно в сфере торговли продуктами питания. Фермерские хозяйства и небольшие производства также открывают магазины и занимают площади, которые освобождаются.
— Расскажите о фонде коммерческой недвижимости: для чего он был создан и каковы условия вхождения для потенциальных инвесторов?
Станислав Куртышев: Изначально у нас был объект в Уфе, который нам не хотелось продавать. Мы задумались: есть ли механизм, который позволил бы, сохраняя объект за собой, получать средства и на эти деньги работать уже с другими объектами? Мы нашли такой механизм — предприятие, которое позволяет инвестировать от 500 тыс. рублей на срок от 6 месяцев под фиксированную ставку 1% в месяц в объекты недвижимости, которые уже находятся в собственности и сдаются в аренду.
— Насколько уникален этот механизм?
С.К.: Он не такой уникальный. Все больше набирает популярности такой механизм, куда инвестор может зайти с большой или небольшой суммой, при этом не занимаясь самостоятельно поиском недвижимости. То есть ему не нужно искать, выбирать, отсматривать, сдавать в аренду, обслуживать свой объект: такая схема позволяет рассчитывать на точную ставку доходности каждый месяц.
— Каков алгоритм действий для инвесторов, которые решили вложить средства в фонд? Когда он может рассчитывать на первый доход?
С.К.: Есть пакет документов, которые нужно предоставить, оговариваются сроки размещения средств. Деньги инвестора начинают работать уже со следующего дня после подписания договора.
К.Ф.: Это подкрепляется тем, что мы передаем в фонд объекты с действующими арендаторами, с полностью сформированным арендным потоком.
— Сколько объектов сейчас в фонде, где они расположены?
К.Ф.: Два объекта уже переданы на баланс фонда, еще четыре на стадии оформления. Что касается локаций — объекты расположены на проспекте Октября, в микрорайонах Затон и Черниковка.
— Правильно ли я понимаю, что объекты недвижимости приобретаются, приводятся в порядок и только потом передаются в собственность фонда?
К.Ф.: Да. Еще они сдаются в аренду, арендаторы начинают вносить платежи, и на баланс фонда недвижимость передается уже как готовый арендный бизнес.
С.К. Добавлю, для чего это было создано. Наш бизнес — это пекарни «Лисичкин хлеб» и кофейни Monkey Grinder. Практически на любом объекте находится либо наша кофейня, либо наша пекарня. Механизм фонда позволяет управлять недвижимостью и в то же время является гарантом сохранности денег, которые внесли люди. Мы уже можем гарантировать платежи там, где есть собственный бизнес, в котором видна его операционная деятельность.
— Обращаете ли вы внимание на расположение объектов, их проходимость?
С.К.: Для торговых помещений объем пешеходного трафика — это один из определяющих параметров. Поэтому все объекты фонда находятся либо на углах, где формируется пешеходный трафик от остановок транспорта, либо непосредственно вдоль линии маршрутов людей. Также очень важно наличие витражного остекления: по нашему опыту, в пекарнях это прибавляет 10% объему продаж.
К.Ф.: Очень важный фактор — отсутствие ступенек. Мы стремимся к тому, чтобы на наших объектах, где это возможно технически, не было ступенек вообще.
— Как долго существует фонд коммерческой недвижимости? Как вы оцениваете интерес со стороны потенциальных инвесторов?
С.К.: Фонд существует с февраля 2023 года. У нас был достаточно долгий период формирования организационно-правовой формы, поэтому мы не сразу запустили этот проект. Большую роль играет опыт — мы работаем на рынке с 2008 года, вместе с Кириллом начали инвестировать в объекты недвижимости в 2013 году.
Что касается интереса инвесторов, он есть, и в первую очередь у тех людей, которые ищут объекты и понимают, что это энергозатратно и требует очень много времени. Также интересуются те люди, которые пока не готовы купить объект, потому что меньше, чем за 5 млн рублей, в Уфе торговую недвижимость не приобрести. Еще важно, что у всех есть какое-то основное дело, а обслуживание объекта требует немалого времени. У нас есть механизм, который позволяет получать доходность, поэтому интерес к фонду постоянно растет.
— Как обеспечивается безопасность инвесторов?
К.Ф.: Мы передаем объект в собственность фонда «Много Метров». В рамках правовой формы, которую мы выбрали, мы со Станиславом несем полную субсидиарную ответственность как физлица. Соответственно это и является гарантией безопасности средств инвесторов.
