В 14 городах Башкирии семейную ипотеку можно будет оформить для покупки вторичного жилья. Список населенных пунктов, где льготный жилищный кредит разрешается брать на приобретение квартир в готовых домах, опубликовал портал «Дом.РФ». В него вошли свыше 900 населенных пунктов по всей России, в которых с начала 2025 года на стадии реализации находятся два проекта и менее. По условиям программы, купить квартиру можно будет в домах не старше 20 лет по ставке 6% годовых.
О том, позволит ли данное решение сделать жилье доступнее и как оно отразится на стоимости квадратного метра, в программе «Взгляд» на телеканале РБК Уфа обсудили президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин, эксперт рынка недвижимости и инвестиций, директор компании «Инвестерия» Артем Ишмухаметов и региональный директор «Национальной фабрики ипотеки» в Уфе Ольга Садыкова.
— Какие изменения претерпел вторичный рынок за последние годы?
Артемий Шурыгин: Повышенное внимание государства к рынку в последние годы было направлено прежде всего на строительный сектор, и, соответственно, все программы льготного кредитования касались в основном «первички». Но нужно понимать, что вторичный рынок зависит от состояния первичного рынка и активность в сегменте новостроек сказывается на рынке готового жилья.
Довольно часто при покупке новой квартиры сначала продается уже имеющееся жилье, таким образом запускается цепочка сделок. В последние годы мы видим, что в связи с большими объемами строительства формируется так называемая новая, или свежая, «вторичка» — квартиры в домах, введенных в эксплуатацию в последние три-пять лет. Конечно, рыночные тренды между квартирами в недавно построенных домах и жильем в советском фонде отличаются. Свежая «вторичка» наиболее близка к новостройкам.
На мой взгляд, нельзя однозначно утверждать, что сейчас происходит стагнация рынка: с одной стороны, наиболее выгодные ставки и программы остаются в первичном сегменте, но стоимость квадратного метра в новостройке сегодня гораздо выше, чем на вторичном рынке. Разрыв достаточно большой и доходит до 50%. Конечно, это аргумент в пользу вторичного жилья.
— Что представляет собой вторичный рынок в Башкирии? Есть ли местные особенности?
Артем Ишмухаметов: Сейчас есть удобные сервисы, такие как «Домклик», где можно проверить, сколько есть объектов в малых городах республики, подходящих по параметрам под новую семейную ипотеку. Например, в Туймазах таких объектов 115, в Салавате — 94, в Бирске — 23, в Янауле — 22. Меньше всего их в Баймаке и Агидели — по одному объекту.
Понятно, что застройщикам интересно зайти на эти рынки и построить жилье, которое будет легко реализовываться по ставке 6%. Это повлечет за собой и развитие инфраструктуры — новые парки, места для отдыха. Я считаю, что такая программа — это очень здорово для малых городов.
— Насколько распространена ипотека на вторичном рынке?
Ольга Садыкова: Ипотечный рынок в городах Башкирии есть, его объемы, безусловно, меньше, чем в столице, но это связано в том числе и с разницей в ценах. Если сравнивать стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м, построенной менее чем 20 лет назад, в Уфе подобный объект стоит порядка 5,5 млн руб., в других городах — от 2 млн до 4 млн.
В некоторых наших населенных пунктах доля жилого фонда моложе 20 лет достигает 20%. По моему опыту, заявок в малых городах значительно меньше, чем в Уфе, это связано с тем, что многие клиенты переезжают в столицу. Но рынок есть, и он, безусловно, будет расти там, где есть развитая инфраструктура, детские сады, поликлиники, развивающие центры, спортивные школы. На мой взгляд, часть клиентов, которые рассматривали возможность покупки квартиры на вторичном рынке и переезд в Уфу, благодаря новой программе изменят свое решение и останутся в тех городах, где они живут и работают сейчас.
— Некоторые эксперты считают, что льготные ипотечные программы себя дискредитировали. Всеобщую льготную программу распространили на всю страну, жилье по ней покупали не только те, кто нуждался в жилье, но и брали инвесторы, тем самым спровоцировав резкий рост цен. Может ли нечто подобное повториться с льготной ипотекой на вторичном рынке?
Артемий Шурыгин: Когда мы рассматриваем данную программу более детально, понимаем, что текущие условия подходят для достаточно узкого круга участников. В тех локациях, где сейчас почти отсутствуют новые строительные проекты, как правило, они отсутствовали и 10 и 20 лет назад. Соответственно, в этих городах либо вообще нет таких относительно свежих домов, либо их очень мало.
Мы проанализировали предложения на площадках. Видим, что в Башкирии показатели лучше, чем в других регионах. Предложения квартир не старше 20 лет, по нашим данным, составляют порядка 15% от общего количества объявлений. В среднем по стране этот показатель составляет всего лишь около 5%. На наш взгляд, влияние данной программы на рынок будет незначительным, если условия не будут скорректированы. Надеемся, что разработчики программы оценят первые результаты, увидят несбывшиеся надежды граждан и в дальнейшем как-то изменят условия.
Вместе с тем мы прекрасно понимаем, что регулирующие органы действуют достаточно осторожно. Инструменты широкого действия, в частности массовая льготная ипотека, дали обратный эффект в виде серьезного подорожания недвижимости. Пока доля подходящих объектов настолько невелика, что, на наш взгляд, сильного влияния на рынок в целом программа не окажет. Но отдельные лоты, конечно, станут дороже.
Артем Ишмухаметов: Думаю, что собственники квартир, у которых еще вчера-позавчера практически не было откликов по объявлениям, начнут получать по несколько звонков в день. Конечно, они постараются продать свою недвижимость как можно дороже. Как следствие, это стимулирует рост цен.
Насколько я помню, льготную ипотеку изначально вводили не более чем на месяц, чтобы помочь строительной отрасли во время пандемии COVID-19. В итоге программа просуществовала практически пять лет, и это, конечно же, привело к более высоким ценам. Действительно, было очень много инвестиционных сделок, что подстегнуло развитие и смежных отраслей, появилось множество новых рабочих мест. Цены, к сожалению для людей, выросли.
Сейчас столь же значительного всплеска цен мы не ожидаем. Вторичный рынок не будет лучше новостроек: даже десятилетний фонд уступает новым проектам по безопасности территорий, продуманности дворов и планировок. Поэтому глобальных изменений в стоимости «квадрата» не будет.
— Можно ли объяснить интерес государства к вторичному рынку попыткой стимулировать новые проекты от застройщиков в малых городах?
Артемий Шурыгин: Да, это стимул для девелоперов. Застройщики увидят рост спроса в тех локациях, где сегодня мало строек. Но это непростая история, потому что сложно раскачать депрессивные территории и создать там действительно интересные условия для застройщиков. Мы видим, что девелоперы рассматривают прежде всего более интересные локации, где они могут быстрее заработать, а цены на недвижимость держатся на высоком уровне.
— Может ли возникнуть такой эффект, что миграция людей, продающих жилье в малых городах и взамен покупающих квартиры в крупных, простимулирует строительные проекты, например, в Уфе?
Артем Ишмухаметов: У небольших городов появился отличный инструмент для решения миграционных задач, и я считаю, что скорее люди из деревень переедут в населенные пункты, где есть возможность купить «вторичку» под 6%, нежели из этих городов люди переедут в Уфу.
Застройщики, в свою очередь, будут стараться попасть на новый рынок и создавать лучшие условия, развивать инфраструктуру. В итоге города станут выглядеть более привлекательно. Параллельно будут решены и другие задачи, связанные с организацией развлечений, досуга.
— 30 июня 2025 года завершится действие программы семейной ипотеки. Есть ли перспективы ее продления?
Ольга Садыкова: Если не будет других программ поддержки, на фоне высокой ключевой ставки семейная ипотека, на мой взгляд, будет продлена.
— Многие застройщики придумывают обходные пути, чтобы выгодно продать недвижимость. Какие схемы могут быть запрещены?
Артемий Шурыгин: Действительно, застройщики в непростых ситуациях придумывают различные инструменты стимулирования продаж: это и программы субсидирования, и рассрочки, доля которых сейчас уже достигает 40–50%. В целом мы приветствуем осторожное регулирование подобных инструментов. С одной стороны, хочется поддержать строительную отрасль и дать покупателям доступные способы приобретения. С другой стороны, нужно избежать действий, которые приведут к негативному опыту для тех же покупателей. Особенно это касается рассрочек: к данному инструменту необходимо подходить очень внимательно, правильно рассчитывать свои силы, потому что не приходится надеяться на то, что через короткое время удастся перевести рассрочку в ипотеку. Нужно грамотно оценивать свои ресурсы.
