— В прошлом году, несмотря на санкции и нестабильную ситуацию в экономике, в Башкирии было сдано более 3 млн кв. м жилья. С какими показателями строительный сектор республики подошел ко второму полугодию текущего года?
— В 2022 году Республика Башкортостан ввела рекордные объемы жилья, мы сдали 3,062 млн кв. м. За первое полугодие 2023-го мы ввели на 5,6% жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года: с января по июнь введено 1,6 млн кв. м жилья. Все это стало возможным благодаря участию в федеральных программах по стимулированию жилищного строительства и развитию ипотечного кредитования, а также благодаря мерам поддержки, которые оказывает нам федеральный центр.
— Можно ли ожидать, что в этом году удастся сохранить темпы и построить 3 млн «квадратов»? Ряд экспертов утверждает, что девелоперы сейчас не так активно инициируют новые проекты.
— В 2023 году мы ожидаем объем ввода выше прошлогоднего уровня. Что касается сокращения вывода на рынок новых проектов — это больше касалось прошлого года, когда ключевая ставка резко выросла и стоимость проектного финансирования для новых проектов достигала 22-24%. Действительно, тогда у многих застройщиков просто не сходилась финмодель, и эти проекты просто откладывались в долгий ящик. В середине 2022 года ситуация со ставками стабилизировалась, постепенно на рынок начали выходить новые проекты. В этом году ситуация стабильна.
— С какими сложностями застройщики столкнулись в текущем году?
— Девелоперы ощущают отголоски 2022 года: вслед за повышением ключевой ставки выросли ипотечные ставки. В связи с общей экономической ситуацией в стране застройщики ощутили большой спад покупательской активности. Спад по продажам достигал 70%, и, конечно, это перешло и на начало этого года. Сейчас ситуация стабилизировалась, объем продаж восстановился.
Вторая проблема — это удорожание строительных материалов. Ценовые скачки приводят к невозможности нормальных и своевременных поставок.
Третья проблема касается не только застройщиков в республике, но и 95% девелоперов России. Мы столкнулись с проблемой потребительского экстремизма, когда эксперты предъявляют необоснованные претензии к качеству cданных квартир. Только за 2022 год застройщиками было выплачено по этим искам 16,6 млрд руб., и только по 10% от этой суммы претензии были действительно обоснованы.
Ассоциация застройщиков уже второй год принимает участие в урегулировании этого вопроса. Мы подготовили предложение от застройщиков по урегулированию этой проблемы и отправили его в Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ. На сегодняшний день работа над законопроектом о потребительском экстремизме уже завершена, документ сейчас находится в Думе, проходит ряд согласований и готовится к первому чтению.
— В пандемию существенно вырос спрос на загородное жилье. Сохраняется ли он? Ранее сообщалось, что объемы малоэтажного строительства планируется увеличить в пять раз. Какие меры сейчас принимаются для того, чтобы простимулировать застройщиков, в том числе индивидуальных?
— Да, пандемия внесла коррективы в жизнь россиян. Многие, находясь какое-то время в изоляции, по-другому стали смотреть в сторону загородного жилья. На сегодняшний день есть такой тренд по всей России: даже крупные федеральные застройщики, которые всегда специализировались на строительстве многоквартирных домов, уже выходят с большими проектами в сегменте малоэтажного строительства.
По данным Минстроя РБ, в прошлом году было сдано, как я уже сказала, более 3 млн кв. м жилья: из них доля ИЖС составляет 1,92 млн кв. м. Сейчас самой высокой популярностью пользуются организованные коттеджные поселки, которые застраиваются девелоперами, находятся вблизи крупных городов, имеют свою развитую инфраструктуру и управляющую компанию. Человек покупает не просто жилье в таком поселке, он покупает среду обитания.
Что касается мер поддержки, то в первую очередь это ипотечное кредитование. При покупке загородного дома у застройщика ставка сейчас составляет от 7,5% годовых. Также у нас работают программы «Семейная ипотека» и «Сельская ипотека». Последняя сейчас бьет все рекорды из-за низкой ставки от 3% годовых.
Есть еще один инструмент, который содействует развитию ИЖС, — это программа комплексного развития территорий, где застройщик может арендовать у муниципалитета земельный участок, на котором гарантирует строительство не только жилья, но и социальной инфраструктуры — инженерных сетей и соцобъектов. Если смотреть на нагрузку, которая ложится на застройщика по проектам КРТ в сегменте загородной недвижимости, конечно, рентабельность здесь намного ниже, чем многоквартирном строительстве в городах. Я считаю, что такие компании нужно поддерживать, потому что благодаря им идет развитие нашей республики.
— Ранее Минстрой представил в правительстве стратегию развития строительной отрасли. Насколько нам известно, Ассоциация застройщиков тоже принимала участие в ее разработке. Какие основные направления включает документ? На что сделан основной акцент?
— Да, Ассоциация застройщиков принимала активное участие в разработке стратегии развития строительства и ЖКХ до 2030 года. Мы работали с Минстроем, собрали у наших застройщиков множество предложений, передали их в правительство республики. Большую часть наших предложений рассмотрели и внесли в этот документ. Активно обсуждался вопрос поддержки нашей республиканской программы «Жилстройсбережения», как сделать ее более востребованной для населения.
Также в документе речь идет о цифровизации строительной отрасли: мы все знаем, как это сейчас необходимо нашим строителям. «Цифра» обеспечит устранение бюрократических барьеров и позволит сократить строительный цикл.
В целом благодаря этой стратегии мы получаем сбалансированное развитие инфраструктуры, которая так необходима сейчас нашим жителям.
— Насколько подорожали стройматериалы в республике за последний год? Сколько раз членам ассоциации пришлось пересматривать суммы контрактов на строительство объектов? Продолжится ли рост цен в ближайшем будущем?
— Если брать конкретные цифры, то цемент с января 2022 года подорожал на 25%, бетон — на 15%, железобетон — на 15-30%, металл — в среднем на 25%, стоимость фасадных утеплителей и керамических блоков повысилась в два раза, отделочные и гидроизоляционные материалы подорожали на 40-200%. Также в среднем на 50% увеличились транспортные расходы, это обусловлено повышением цен на запчасти и спецтехнику. Мы прогнозируем дальнейшее повышение цен на 10-20% уже в сентябре-октябре этого года.
— На днях ЦБ повысил ключевую ставку до 12% с 8,5% годовых. Как этот момент скажется на развитии отрасли, на выходе новых проектов на рынок недвижимости? Как будут чувствовать себя застройщики?
— Было неожиданным повышение ключевой ставки сразу до 12%. На данный момент банки сами создают небольшой ажиотаж для привлечения клиентов к ипотечным продуктам, они информируют клиентов, что буквально последние недели есть шанс приобрести квартиру по действующей ставке. В связи с этим у застройщиков в отделах продаж всплеск телефонных звонков и бронирований.
Мы ожидаем вторую волну повышенного спроса в ноябре и декабре, потому что программы ипотеки с господдержкой будут сворачивать в январе следующего года. Мы не знаем, будет ли подобрана какая-то альтернатива этим программам, сохранится ли «Семейная ипотека». Но на фоне всплеска покупательской активности в конце года мы прогнозируем небольшой рост стоимости квадратного метра.
— Расскажите, каких результатов достигла Ассоциация застройщиков Башкортостана за три года работы? Каковы ваши дальнейшие планы и задачи?
— На сегодняшний день в Ассоциацию застройщиков вступили уже 33 строительные компании, на долю которых приходится 85% жилья, возводимого в регионе. С момента своего создания ассоциация стала важной площадкой для обсуждения вопросов градостроительной политики. Был подписан трехсторонний меморандум между Правительством РБ, Администрацией Уфы и Ассоциацией застройщиков: все договоренности, которые были прописаны в соглашении, на сегодняшний день выполняются.
Я считаю, что ассоциация смогла запустить действенный механизм диалога между бизнесом и властью: мы участвуем в разработке нормативно-правовых актов в строительной отрасли, собираем и анализируем статистические данные, которые помогают строить прогнозы для решения важных вопросов.
С самого момента основания мы запустили формат выездных заседаний на площадках членов нашей ассоциации. Это хорошая возможность для застройщиков обменяться опытом с коллегами и познакомиться с новыми технологиями, а для власти — возможность увидеть строительный потенциал нашей республики.
В начале августа ко Дню строителя мы провели выездное заседание ассоциации совместно с комитетом Госдумы РФ по строительству и ЖКХ. Приезжали депутаты во главе с председателем комитета Сергеем Пахомовым, присутствовали представители Фонда развития территорий из Москвы, заседание вел глава Башкирии Радий Хабиров. Было очень приятно, когда федеральные коллеги отметили работу нашей ассоциации как действенный пример. Это именно тот диалог между бизнесом и властью, который можно тиражировать в регионах.
Наша межрегиональная и международная работа позволила создать Союз ассоциаций застройщиков России и стран СНГ. На сегодняшний день к нам уже присоединились ассоциации многих регионов, в сентябре мы планируем провести крупный съезд в Москве, куда будут приглашены представители Минстроя, Фонда развития территорий, комитета Госдумы, банковского сообщества.
Мы хотим дальше продолжать работать в этом ключе, обмениваться опытом, участвовать в решении проблем нехватки кадров, цифровизации строительной отрасли. Конечно, все это было бы невозможным без поддержки ассоциации со стороны Правительства РБ, администрации главы республики, личной поддержки Радия Фаритовича Хабирова и Андрея Геннадьевича Назарова. Мы не хотим останавливаться, мы только набираем темпы.
