Башкирия продолжает бить рекорды по объемам ввода жилья: в 2023 году в республике было введено более 3 млн кв. м, за первые два месяца текущего года — уже 600 тыс. «квадратов». При этом значительная доля приходится на сегмент индивидуального жилищного строительства. О ситуации на рынке загородной недвижимости в программе «Интервью» на телеканале РБК Уфа рассказала управляющий собственник компании «Юникор Недвижимость» Ирина Коломасова.
Ирина Коломасова
Родилась в 1986 году в Уфе. Окончила Уфимский государственный авиационный технический университет, Школу управления «Сколково» и Российский университет дружбы народов. С 2008 года работала в Ростехнадзоре, где прошла путь от инспектора до главного специалиста-эксперта. В 2013 году вместе с мужем основала компанию «Юникор». Изначально специализацией компании были риелторские услуги. Затем появились новые направления, в частности, строительство малоэтажного жилья и страхование. Сегодня компания располагает шестью офисами в Уфе и пригороде, активно развивает франшизу в других регионах.
— Какие тренды в сфере недвижимости вы можете отметить?
— В первую очередь, это льготные ипотечные программы — семейная ипотека, сельская ипотека, ипотека с господдержкой. Они являются драйверами всего рынка. Второй тренд — это растущая популярность индивидуального жилищного строительства. Эта тенденция укоренилась после пандемии, когда люди ощутили преимущества жизни на земле. Кроме того, загородные дома намного доступнее, и стоимость квадратного метра жилья ниже. Например, сейчас в Нагаево цены держатся на уровне 60-70 тыс. руб. за кв. м, а в многоквартирных домах в Уфе стоимость нередко доходит до 200-250 тыс. руб. за «квадрат».
Также есть тренд на комплексный подход. Если предлагается отдельно стоящий дом, без концепции, без средств безопасности, без инфраструктуры, то люди делают выбор в пользу жилых комплексов, несмотря на разницу в цене. Покупателям важно, чтобы им было комфортно, интересно, удобно и безопасно. И это уже есть в сегменте ИЖС. Мы видим, что вокруг Уфы уже появились не просто коттеджи, а именно закрытые поселки с концепцией, идеей и собственной инфраструктурой. И это тоже тренд.
— C начала этого года правительство ужесточило условия льготной ипотеки. Как это может отразиться в будущем на спросе?
— Уже отражается, и мы это чувствуем. Во-первых, приобрести жилье по программе «Семейная ипотека» сейчас можно только с полным пакетом документов. Понятное дело, что не все люди могут предоставить, например, подтверждение своего трудоустройства. Кроме того, по другим программам повышается минимальный размер первоначального взноса, и это тоже отражается на спросе.
Если раньше люди оформляли семейную ипотеку на загородный дом, они могли выбрать готовый коттедж. Сейчас им необходимо оформить договор подряда, то есть по сути заказать строительство. Это отражается и на застройщиках, потому что мы сами строим загородные коттеджи, но не можем выставить на продажу готовые дома. Приобрести готовый дом по льготной ипотеке возможно, но это доступно не всем покупателям из-за банковских ограничений и многих других «но». Например, в Сбере купить готовый дом от застройщика без субсидирования могут только зарплатные клиенты.
— Учитывая все эти моменты, остается ли этот бизнес рентабельным?
— Да. Интерес у людей крепкий, они с удовольствием покупают загородные дома, спрос есть. Из-за тонкостей всех госпрограмм стало сложно подбирать варианты, но мы решаем эти вопросы. Большая разница в цене за квадратный метр между квартирами в новостройках и домами дает запас и рентабельности, и спроса. Но цены растут — на стройматериалы, на земельные участки. Буквально за год готовый загородный дом вместе с землей подорожал, по нашим наблюдениям, на 40%, в зависимости от района, площади и других параметров. И это все равно выгодно для клиента и для застройщика.
— Есть ли у вас прогноз на 2024 год, что будет с ценами дальше?
— Цены пойти вниз просто не могут. Застройщики упираются в себестоимость. Я сама как застройщик загородных домов могу подтвердить, что прибыль от проектов уменьшается с каждым годом, но в минус никто работать не будет. Что делают застройщики? Мы начинаем думать, как оптимизировать площадь дома, как с помощью планировки уменьшить квадратуру, но при этом все равно дать комфорт людям.
Раньше мы строили большие дома от 100 кв. м, сейчас разработали хорошие проекты на 70-80 «квадратов», в которых есть и мастер-спальни, и гостиные, и террасы, все, что нужно для жизни.
Кроме того, мы упираемся в лимиты по льготным программам — это 6 млн руб. Мы понимаем, что если мы не будем учитывать этот момент, то люди просто не смогут купить наши дома. Поэтому подстраиваемся еще и под эти условия.
— Ранее власти республики сообщали о подготовке программ для стимулирования застройщиков. Вы ощущаете какие-то меры поддержки?
— Мы как застройщики и специалисты рынка недвижимости, конечно, рады льготным программам. Но ужесточение этих программ мешает развитию сегмента ИЖС.
— Есть ли помощь государства в подготовке инфраструктуры при освоении площадей под индивидуальное жилищное строительство? Или застройщики вынуждены брать решение этих вопросов на себя?
— К сожалению, местные власти полностью перекладывают эти вопросы на плечи застройщика. Благоустройство, дороги, строительство детских садов, досуговых мест, парков, спортивных площадок — все это должен сделать застройщик, что, конечно, сильно увеличивает стоимость проекта и впоследствии перекладывается в рыночную цену домов. Но все это делается в интересах покупателей, которые получают обустроенные территории и комфортную среду для жизни.
— На ваш взгляд, какие районы сегодня наиболее перспективны и привлекательны для индивидуального жилищного строительства? На что покупателям следует обратить внимание?
— В первую очередь это локация. Люди выбирают район так, чтобы можно было легко добираться до работы. Важно наличие социальной инфраструктуры — школ и детских садов. Мы видим, что в основном клиенты выбирают жилье в радиусе 30-40 минут езды от города. Равным спросом пользуются и северное направление, и южное.
— Какие сопутствующие услуги и сервисы вы предоставляете клиентам?
— Мы пошли на расширение линейки сервисов для клиентов, потому что поняли, что люди хотят получить полный спектр услуг в одном месте. У нас есть профессиональные ипотечные брокеры, которые оформят ипотеку в любом банке на наиболее выгодных условиях, а в каждом нашем офисе можно оформить страховой полис. Кроме этого, через нас можно заказать услуги ремонта под ключ и меблировку от надежных партнеров. Когда клиент получает в комплексе все эти услуги, он экономит очень приличные деньги. Также у нас есть предложения для клиентов, которые хотят купить квартиру в новостройке. Мы всегда стараемся договариваться с партнерами о выгодных условиях для наших клиентов.
— Вы недавно переехали в новый офис, поделитесь впечатлениями.
— Да, новый офис «Юникор» находится в самом центре Уфы, на улице Чернышевского, 97. Это красивый, просторный офис, удобный для клиентов и сотрудников. Мы давно о таком мечтали. Приходите к нам в гости, всегда угостим чаем или кофе, расскажем о новостях недвижимости и подберем лучшие варианты.
— Некоторое время назад вы запустили свою франшизу. Расскажите подробнее об этом направлении, как оно развивается?
— У нас не классическая модель франшизы: агентство недвижимости и строительство загородных коттеджей. Мы передаем свой 11-летний опыт на рынке недвижимости. Буквально за 10 месяцев мы объединили 14 партнеров по всей России.
Для чего это нам нужно? У «Юникора» есть такая миссия — показывать людям новые возможности, предоставлять наилучший сервис клиентам, создавать комфортные условия для проживания в загородном доме. С этой миссией мы начали франчайзинговый проект, и наши партнеры разделяют наши цели. Я хочу, чтобы в каждом городе России люди могли обращаться в «Юникор», получать услуги с хорошим сервисом, качественно и безопасно. Мы уделяем большое внимание юридическим вопросам, чтобы нивелировать все возможные риски, чтобы наши партнеры могли развиваться как девелоперы в загородном строительстве, а клиенты могли покупать качественные дома. Партнеры получают поддержку 24/7. Мы с ними постоянно на связи, проводим обучение.
Наша цель на ближайшее время — открыть офис «Юникор» в каждом городе Башкирии. Это будет способствовать как развитию строительства, так и повышению качества услуг. Сейчас в республике у нас есть партнеры в Стерлитамаке, Октябрьском, Туймазах, Раевском.
— Ранее ваша компания вошла в топ-50 работодателей по версии HeadHunter. Что значит для вас место в этом рейтинге?
— Для меня лично — это гордость, потому что данный рейтинг говорит о том, что в компании очень хорошо работать. Составители рейтинга проводят анонимный опрос как кандидатов, которые когда-либо к нам обращались, так и действующих сотрудников, и мы даже не знаем, кто что отвечал. Это показывает, что мы находимся на правильном пути.
