Рынок коммерческой недвижимости Уфы сегодня предлагает множество вариантов – в первичных и вторичных домах, на красной линии и в глубине жилых кварталов, в центре пешеходного трафика и вдали от оживленных столичных магистралей. Стоит ли рассматривать коммерческую недвижимость в качестве бизнеса? Есть ли в Уфе объекты, которые приносят доход? На эти и другие вопросы ответили эксперты отрасли – руководитель департамента коммерческой недвижимости ОН «Перспектива 24» Артем Филатов, руководитель отдела продаж АН «Миэль» Алик Минеханов и руководитель отдела маркетинга компании «Талан-Уфа» Елена Гарипова.
– Как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости?
Алик Минеханов: На рынке коммерческой недвижимости Уфы наблюдается стабильность. Цены на аренду недвижимости ежегодно индексируются на уровне инфляции, и арендаторы относятся к этому спокойно. Сейчас офис или торговое помещение класса «А» можно арендовать в среднем по ставке 1500 руб/кв.м.
– Какая коммерческая недвижимость востребована у покупателя?
Артем Филатов: Мы видим три основных вектора: сохранение активности в исторических местах с высокой проходимостью, снижение спроса на неудачные места и повышение интереса к объектам в новых жилых массивах. С точки зрения снижения рисков интересно иметь несколько объектов с небольшой площадью.
Алик Минеханов: Однозначно это красная линия, стрит-ритейл, рассчитанный на шаговую доступность и автомобильный трафик, узнаваемость объекта. Что касается площади, то предприниматели сегодня предпочитают развиваться за счет уменьшения арендной платы, поэтому растет спрос малого бизнеса на небольшие помещения. Так что в качестве объектов для инвестирования охотно приобретаются небольшие объекты площадью 45-80 квадратных метров. С крупными ритейлерами тоже можно работать, они арендуют большую площадь, делают ремонт, заключают длинные договоры, но цена за квадратный метр будет ниже среднего уровня. В случае с небольшим помещением можно рассчитывать на ставку 1500 рублей за квадратный метр.
Елена Гарипова: Как уже отметили, сегодня наиболее ликвидны и востребованы коммерческие помещения небольшой площади в строящихся жилых комплексах с хорошей локацией. Такие помещения всегда доходны в случае продажи, от них выше рентный доход и, что немаловажно, срок окупаемости у них значительно меньше. Но, стоит отметить, что сегодня наблюдается и острый дефицит больших площадей 300-400 кв. м., которые интересны крупным федеральным сетям. Для таких клиентов при покупке коммерческой недвижимости в Квартале Энтузиастов мы предлагаем особые условия. Также востребованы помещения под офис площадью 100-150 кв.м.
– Что предпочтительнее, вторичная или первичная коммерческая недвижимость?
Алик Минеханов: Первичная недвижимость – это новые сети, высокие потолки, свободные планировки, витринные окна, просторные входные группы, предусмотренная парковка для авто. Проблема в том, что строится она, как правило, не на красной линии и ставка сразу «проваливается». Поэтому в итоге инвесторы вынуждены приобретать «вторичку». Но вот как раз к «Талану» это утверждение не относится. Квартал Энтузиастов отличается тем, что сам формирует красную линию. Он привлекает своим месторасположением, инфраструктурой, сформированной вокруг.
Елена Гарипова: Все новые проекты, которые реализует компания «Талан», предполагают наличие помещений коммерческого назначения на первых этажах. Еще на этапе проектирования мы учитываем современные технические характеристики, наличие коммуникаций и отдельного входа. Кроме этого, все наши помещения имеют свободную планировку, что позволяет выполнить отделку и дизайн помещения согласно собственным вкусам владельца.
Стоит отметить, что в новостройках низкая конкурентная среда. Количество помещений в рамках жилого комплекса ограничено, поэтому вероятность появления по соседству компании с аналогичной сферой деятельности очень низкая. Тесное соседство коммерции с жилыми площадями является взаимовыгодным и для жильцов домов, и для бизнесменов. Первые получают в шаговой доступности необходимую инфраструктуру и предприятия сферы услуг, вторые – максимально точное попадание в целевую аудиторию, что является самым важным для успешного бизнеса.
– На какую рентабельность арендного бизнеса можно рассчитывать сегодня?
Артем Филатов: Доходность у ликвидных объектов находится сейчас на уровне 8-10% годовых. Я не думаю, что стоит ожидать существенного повышения доходности, мы, скорее, движемся в сторону общеевропейских стандартов.
– Оцените потенциал коммерческой недвижимости в Квартале Энтузиастов.
Алик Минеханов: Квартал Энтузиастов находится на красной линии, в географическом центре города с развитой инфраструктурой и легкой транспортной доступностью в непосредственной близости к центру притяжения – ТРЦ «Планета». Все-таки это сейчас один из флагманов среди торговых центров, он генерирует существенный трафик. В плане удачного размещения коммерческой недвижимости мы рассматриваем «Талан» как «спутник Планеты». Для предпринимателей зачастую уже не остается мест в «Планете». А в Квартале Энтузиастов могут быть более удобные помещения, в разы ниже арендная плата при том же проходящем трафике. Ну и очевидный плюс – активно застраивающийся микрорайон, в котором будут востребованы предприятия шаговой доступности.
Елена Гарипова: Добавлю, что Квартал Энтузиастов – это более 5 тысяч будущих платежеспособных жителей, а население в прилегающем микрорайоне в радиусе одного километра составляет порядка 22 тысяч человек. У каждого коммерческого помещения в Квартале Энтузиастов отдельная входная группа на красную линию, удобная парковка, место для размещения вывески и возможность объединения нескольких помещений.
Осталось всего 7 коммерческих помещений в построенном доме со сроком сдачи уже в 1 квартале 2020 года. Их площадь – от 77 до 223 кв.м. Всего в жилом комплексе мы продали порядка 80 торговых и офисных помещений. Это говорит о высоком интересе к Кварталу Энтузиастов. Коммерция покупается с разными целями: и с целью инвестирования средств с дальнейшей перепродажей по более высокой стоимости, чем приобреталась, и с целью сдачи в аренду, а также с целью открытия или расширения своего бизнеса или перемещения в более выгодную локацию с более целевой и платежеспособной аудиторией. Нам доверяют и видят, что в «Квартале Энтузиастов» можно успешно построить свой бизнес.
Стоит также озвучить, что сейчас у нас проводится акция «Неделя удачных инвестиций в Квартале Энтузиастов» и мы готовы рассмотреть возможность предоставления предновогодних индивидуальных скидок. Так что тех счастливчиков, кто успеет приобрести оставшиеся помещения, можно будет поздравить с Новым бизнесом в 2020 году!
– Арендаторы помещений в Квартале энтузиастов – кто они?
Алик Минеханов: Это аптеки, продуктовые магазины шаговой доступности, кафе, кофейни (очень активно развиваются по городу в целом), фитнес-клубы, медицинские центры, салоны красоты, учебные центры, школы раннего развития – одним словом все, что нас окружает в повседневной жизни. Причем помещения будут работать как на жителей микрорайона, так и на автомобильный трафик из-за легкой доступности и наличия парковки.
Артем Филатов: В силу открытости там есть симбиоз привлекательности. С одной стороны, это новый жилой массив с большим скоплением людей, где должен быть определенный набор арендаторов: продовольственные магазины, сфера обслуживания, общепит. С другой стороны – это расположение на интенсивной транспортной магистрали по соседству с «Планетой», то есть можно рассчитывать и на стороннего покупателя, поэтому там могут быть и другие виды бизнеса.
– Сколько будет стоить аренда квадратного метра в Квартале энтузиастов? Ваш прогноз: от и до.
Артем Филатов: Первые секции данного жилого комплекса были введены более года назад и сейчас уже заняты арендаторами. Наша компания на сегодняшний день провела 5 сделок по сдаче в аренду данных помещений со ставкой от 800 до 1200 руб. за кв.м.
Стоимость аренды по вновь вводимым секциям будет определяться в зависимости от месторасположения и площади каждого конкретного помещения, но в целом будет базироваться в сложившемся диапазоне ставок аренды.
Алик Минеханов: А зачем гадать? Уже встречал 2-3 объявления о сдаче в аренду коммерции в домах 14 и 16 по ул. Энтузиастов: 1300-1500 рублей за квадратный метр в зависимости от характеристик помещения и вида бизнеса. Полагаю, что цена будет рыночной в категории стрит-ритейл класса «А», т.е. не менее 1500 рублей за квадратный метр.
Офисы продаж Талан: г. Уфа, Цюрупы, 75 и офис продаж в Квартале Энтузиастов.
Тел.: (347)287-77-77 уфа.талан.рф