На первичном рынке жилой недвижимости Башкирии началось массовое упрощение строительных проектов, фиксируют эксперты. К таким мерам застройщики вынуждены прибегнуть на фоне санкционного давления и проблем с импортом, а также для удешевления «квадрата» жилья.
Глобальное упрощение
Руководитель проектов компании «Аналитика Девелопмент» Ярослав Андрющенко заявляет, что в первичке появился тренд по упрощению проектов. К этому привел рост необходимых вложений в ряд используемых застройщиками технологий и их труднодоступность.
По данным эксперта, один из крупных застройщиков региона, достраивающий проблемный дом за другим девелопером, уже внес изменения в первоначальную концепцию — из проекта убрали ряд инновационных технологий. Эти правки могли быть связаны с желанием удешевить завершение долгостроя, но решение, вероятно, принималось в том числе исходя из политической и экономической ситуации, считает Андрющенко.
— Ситуация с лифтами такова, что Kone и OTIS отказались присутствовать в России в дальнейшем, они работали на нашем рынке давно и практически во всех домах комфорт- и бизнес-класса, в торговых центрах, в коммерческой недвижимости стояли лифты этих производителей. В России производятся только лифты экономкласса. И ситуация в этом сегменте для застройщиков будет сложной. Думаю, что по некоторым позициям из-за политического кризиса будут затруднения, и застройщики находятся в таком положении, когда бизнес-планы, разработанные до санкций, пересматриваются, и я считаю, именно в сторону удешевления. Здесь важную роль играют пессимистичные настрой и ожидания, поэтому застройщики могут убирать некоторые опции, которые не критичны, — сказал эксперт.
Тренд на примитивизацию
Начальник отдела продаж ЖК «Умный дом «Гелиос» в Уфе Эдуард Зубаиров подтверждает, что проблемы с поставками импортных составляющих, уход европейских компаний с российского рынка и логистические сложности ведут к «примитивизации» строительных проектов.
— Немецкий ламинат, итальянская керамическая плитка, японские кондиционеры, австрийская сантехника, немецкие лифты больше недоступны застройщикам. А значит, в ближайшем будущем новостройки Уфы ждет глобальное упрощение проектов, если не сказать «деградация». В сложившейся реалии застройщики Уфы стремятся к максимальному удешевлению себестоимости квадратного метра, отказываясь от многих современных решений, к которым отрасль шла на протяжении последних десятилетий. Новостройки с кондиционерами, витражным остеклением, дизайнерской отделкой стремительно уходят в прошлое, — отмечает эксперт.
На рынке жилья уже появляются проекты, в которых застройщики не возводят даже межкомнатных стен, а покупателю такое удешевление преподносится как «свободная планировка». Таким образом затраты на отделку квартиры перекладываются на покупателей.
Если раньше квартиру без отделки предлагали в основном в дорогом сегменте недвижимости (отталкиваясь от логики, что человек с деньгами может выбрать себе более дорогие дизайнерские отделочные материалы, которые не всегда может себе позволить застройщик), то сегодня этот тренд перекочевал в комфорт-класс жилья. И в нынешних условиях обстоятельства подобного решения принципиально иные: теперь застройщик упрощает проект, чтобы создать видимость низкой цены. А на покупателя, кроме ипотечной нагрузки, упадет еще и бремя строительных работ (чтобы возвести кирпичную перегородку в квартире, мало купить кирпичей: их надо еще поднять на этаж, нанять каменщиков, провести электроразводку и многое другое).
По мнению специалиста, в ближайшем будущем домов с использованием современных зарубежных технологий в Башкирии возводиться не будет, поэтому желающим приобрести такое жилье лучше обратить внимание на проекты, стартовавшие в досанкционный период.
Дефицит жилья + отложенный спрос = повышение цен?
Между тем на прошедшей недавно конференции «Строительная отрасль Башкирии: задачи и перспективы» ее участники отметили тренд на восстановление спроса на первичную недвижимость, связанную с понижением ипотечной ставки до приемлемого уровня. «Рынок начал оживать, покупатель “просыпается”, мы фиксируем рост числа звонков, посещений сайта, офиса продаж», — говорят застройщики.
В условиях образовавшегося дефицита новых проектов (в Уфе в последний год резко сократилось количество выданных разрешений на строительство) эксперты предполагают, что цена квадратного метра скоро снова может начать расти. К этому ее толкают и выросшие цены на стройматериалы.
— Квартира без отделки и стен на старте, конечно, будет стоить дешевле квартиры со стенами, с кондиционером, теплыми полами и т. п. Но нужно помнить, что «грязные» строительные работы покупателю все равно придется делать. И обычно самостоятельная отделка на финише обходится в разы дороже, чем если бы ее делал специализированный застройщик, который покупает материалы оптом с хорошей скидкой, — объясняют эксперты.
Смотрите наполнение, выбирайте с умом
Наш эксперт проанализировал несколько жилых комплексов Уфы с точки зрения «цена-наполнение». Большинство застройщиков год назад выбирали в качестве оптимальной отделки «вайт-бокс»: это предчистовая отделка, когда покупателю остается доделать только финишные работы. Однако мы видим, что в более поздних проектах тот же самый застройщик склоняется уже к черновой отделке с так называемой «свободной планировкой» без межкомнатных стен. Другой застройщик, стартовавший со своим проектом чуть позже, тоже выбрал отделку без внутренних перегородок. Тенденция, как говорится, налицо.
На сайте подобная информация, как правило, не афишируется. Выяснить это чаще всего можно только в ходе прямого общения с менеджером.
Еще одна примета сегодняшнего дня: практически одинаковые цены на проекты совершенно разного уровня наполнения. Застройщики как будто пытаются удержать стоимость квадратного метра в рамках психологически комфортных для покупателей значений. Однако если смотреть глубже, можно увидеть, что при одной и той же цене около 135 тыс. руб. за кв.м наполнение проекта может очень разным: от практически пустой квартиры даже без внутренних перегородок до современного жилья с кондиционером, теплыми полами, витражным остеклением и системами «умный дом».
— Покупая квартиру сегодня, надо анализировать не только цену, но и что за ней стоит, — говорят эксперты. — В условиях дефицита квадратных метров и возросшего спроса покупателю важно при принятии решения не терять время, а дотошно сравнивать предложения и делать выбор в пользу изначально более проработанного проекта.
В любом случае, покупателям стоит обратить внимание и на изменения в проектных декларациях: вполне может случиться так, что рекламные буклеты полугодовой давности сегодня будут уже неактуальны. Но очевидно, что в условиях новой экономической реальности «более проработанными» окажутся именно те жилые комплексы, которые начали строиться еще в досанкционный период: девелоперы таких проектов имели возможность заранее заключить контракты на поставку импортного оборудования, отделочных материалов, инженерных систем — и вероятно, могли успеть получить свои заказы. Следовательно, в сегментах «комфорт» и «бизнес» именно «досанкционные» предложения могут стать наиболее предпочтительными для конечного покупателя.