Как не лишиться квартиры и денег при самостоятельной продаже недвижимости

Чтобы узнать, где расставлены потенциальные ловушки, мы обратились к одному из ведущих застройщиков РБ — ГК «Первый Трест» и поговорили с Аидой Галяутдиновой, специалистом отдела продаж вторичной недвижимости и trade-in.

Занижение стоимости квартиры в договоре

Занижение стоимости всегда выгодно продавцам недвижимости, особенно тем, кто владеет недвижимостью менее 3–5 лет. Большинство, занижая стоимость, рассчитывает на то, что удастся сэкономить на выплате подоходного налога.

Либо так делают, когда часть суммы, имеющейся у покупателя на приобретение квартиры, имеет незаконное происхождение. Однако вне зависимости от того, кто выступает инициатором занижения суммы, последствия есть как для покупателя, так и для продавца.

— Во-первых, если на этапе оформления договора банк обнаружит занижение цены, покупатель получит отказ в выдаче ему кредита и может быть занесен в «черный список» кредитора, что в дальнейшем негативно повлияет на репутацию заемщика. Во-вторых, в случае выявления ФНС занижения налоговой базы продавцу доначислят налог на всю стоимость квартиры и привлекут к административной ответственности, что грозит штрафом в размере от 20 до 40% от суммы сделки в зависимости от доказанного умысла. Также при занижении существует вероятность привлечения продавца к уголовной ответственности: она наступает в том случае, когда уклонение от уплаты налога происходит в крупном размере.

Завышение оценочной стоимости квартиры

По словам эксперта, о завышении оценочной стоимости чаще всего просят покупатели, когда у них нет денег для оплаты первоначального взноса. В этом случае заемщик получает от продавца расписку в том, что последний получил сумму, равную дельте между реальной и завышенной ценой, хотя фактически ничего не получал. Расписка выступает для банка подтверждением, что заемщик оплатил первоначальный взнос в полном объеме. Остаток суммы равен реальной цене квартиры, эти деньги заемщик получает в качестве ипотечного кредита, а средства перечисляются продавцу, объясняет он.

— Минимальное наказание в данном случае — признание сделки недействительной с занесением в кредитную историю заемщика пометки о подозрении в мошеннических схемах, однако в худшем случае участники сделки могут понести уголовное наказание. При расторжении или признании сделки недействительной продавцу придется вернуть прописанную в договоре сумму, то есть больше, чем он получил де-факто. Поэтому риски для обеих сторон при завышении цены в договоре купли-продажи значительно больше полученной выгоды.

Написание расписки о получении средств дважды

— Ещё одна опасность при продаже квартиры, о которой обычно не задумываются продавцы: написание нескольких расписок о получении средств. Часто покупатели настаивают, чтобы продавец сначала подписал передаточный акт и договор, а затем — расписку о получении средств. В этом случае создается прецедент, когда у покупателя оказываются два документа о передаче денег, и в случае обращения в суд продавца могут обязать вернуть обе суммы.

Составление документов по сделке

Встречаются случаи, когда при составлении договора покупателем или его представителем ущемляются права продавца или создаются условия для последующей отмены сделки.

— Например, владельца недвижимости могут обязать выписаться из квартиры за один день, что не всегда возможно, так как по регламенту занимает от трёх до 10 дней в зависимости от выбранного способа выписки. При невыполнении этого условия продавцу придётся не только вернуть задаток, но ещё и заплатить штраф. Свести к нулю основные риски при сделке с недвижимостью, в том числе проблемной, поможет профессиональный юрист. Эксперты нашей компании сами составляют договоры купли-продажи или внимательно анализируют каждый пункт предложенного покупателем документа, убеждаясь, что никаких негативных последствий для продавца не будет.

Взаиморасчёты сторон

Наилучший вариант для продавца — когда оплата за объект передается сразу после подписания договора. Например, если это наличные, деньги пересчитываются и отдаются бывшему собственнику, а нотариус или сам покупатель затем регистрируют сделку в ЕГРН.

Однако покупатели не всегда соглашаются с такими условиями. Тогда возникают риски при продаже квартиры: например, покупатель ограничивает доступ продавца к банковской ячейке или по каким-то причинам затягивает перевод средств.

— Есть три распространенных варианта передачи денег: при помощи аккредитива, банковского перевода или наличными. При правильно составленном договоре и организации сделки риски для продавца минимальны. Чаще всего используется вариант передачи средств через аккредитив. Тогда заключается дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, которое регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Банк выступает гарантом безопасности. Как только продавец предъявляет сотрудникам банка документы о регистрации перехода права собственности на квартиру, он получает возможность забрать деньги.

Признание сделки незаключенной или недействительной

— Если по каким бы то ни было причинам сделка признается незаключенной или недействительной, суд обязует продавца вернуть денежные средства. Это может вызвать серьезные проблемы, особенно если он уже вложил их в новую недвижимость или потратил иным способом. Кроме того, получить обратно квартиру он сможет только после судебного разбирательства, которое может растянуться на несколько месяцев и приведет к дополнительным тратам.

Опасностями для продавца при продаже квартиры являются следующие.

Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные). Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и т. д. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным.

Несоответствие переданной квартиры параметрам, указанным в договоре. Покупатель может доказать в суде, что продавец намерено скрыл плохое состояние коммуникаций, проводки, неузаконенные перепланировки, нарушения целостности капитальных конструкций.
Аида Галяутдинова отметила, что уменьшить риски при продаже дома или квартиры можно, указав все существенные недостатки объекта в договоре. Тогда даже в случае подачи иска суд не удовлетворит требования покупателя.

Риски продавца недвижимости при ипотечных сделках

С одной стороны, привлечение банка структурирует процедуру и минимизирует вероятность ошибок в документах или признания сделки недействительной. С другой, в связи с ипотекой появляется ряд операций, которые могут повлиять на сроки оплаты недвижимости.

— Квартира переходит в залог банка сразу после подписания договора, а деньги продавцу выплачиваются только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Несмотря на то что продажа или покупка квартиры может стать главной сделкой в жизни человека, многие почему-то предпочитают подходить к ней без сопровождения профессионалов. В случае когда вы хотите продать свою старую квартиру, чтобы купить квартиру в новостройке, целесообразно воспользоваться услугой trade-in от застройщика.

— Во-первых, это совершенно бесплатно , а во-вторых, — безопасно, ведь в штате ГК «Первый Трест» есть как профессиональные менеджеры по продажам вторичной недвижимости, так и опытные юристы. Мы сопровождаем сделку в режиме одного окна, не отказываем в сложных случаях: если жилье в ипотеке, если среди собственников — дети, если используется маткапитал. Продаем квартиру в максимально короткие сроки и по максимально выгодной цене. К тому же мы берём на себя все расходы на рекламу вашей старой квартиры и сами коммуницируем с потенциальными покупателями, не отвлекая вас от важных дел. Вы экономите своё время. А стоимость понравившейся вам квартиры фиксируется на 28 дней. Кроме того, если для покупки новой квартиры денег от продажи старой вам не хватает, вы можете воспользоваться услугами ипотечного брокера, который подберёт вам оптимальные условия по ипотеке.

Делаем выводы.

Кроме долгого и энергозатратного процесса поиска покупателей, сбора необходимого пакета документов и выхода на сделку, продажа квартиры также сопряжена с рядом рисков. Поэтому не стоит полагаться только на себя и лучше доверить такой ответственный процесс профессионалам. Сэкономив при этом деньги, время и нервы.