Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к наступлению совершеннолетия он будет обеспечен собственной жилплощадью и никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав.
Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки имеют немало особенностей. Рассказываем, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.
— Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хотите подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, — пожалуйста. Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем, например, закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации, — рассказала менеджер по продажам отдела вторичной недвижимости и Trade-in ГК «Первый Трест» Аида Галяутдинова.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет все бумаги подписывают сами, но необходимо письменное разрешение законных представителей. Если ребенок младше, то подписи ставят родители. Кроме того, сделки, в которых имущество несовершеннолетнего отчуждается, должны быть заверены нотариально. Также стоит учесть, что дети до 18 лет не могут самостоятельно распоряжаться недвижимостью. Исключением является признанная в судебном порядке эмансипация с 16 лет или случай, если несовершеннолетний находится в браке.
— И в том, и в другом случае закон ограничивает самовольство родителей. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства, — пояснила Аида Галяутдинова.
При продаже квартиры, где собственником является ребёнок, необходимо получить:
- письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя;
- распоряжение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.
— Прежде чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд. Дело в том, что органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся. Органы опеки могут отказать в разрешении на продажу квартиры, если взамен жилплощади в крупном городе предлагают жилье в небольшом населенном пункте с худшими условиями проживания. Или же приобретаемая квартира стоит гораздо дешевле продающейся. Разницу могут обязать зачислить на счет ребенка, который будет заблокирован до его совершеннолетия, — отметила Аида Галяутдинова.
Доля ребенка в новом жилье — и по площади, и по стоимости — должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть. Также органами опеки и попечительства учитывается и месторасположение нового и старого жилья. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в центре города ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины, например, по состоянию здоровья.
— Важным фактом является и то, что несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям. К тому же если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется даже небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет ребенка. Этот счет будет заблокирован до достижения им совершеннолетия, — обратила внимание на нюансы Аида Галяутдинова.
Также следует помнить, что есть сделки, которые запрещены с участием несовершеннолетних. Например, родители или другие законные представители не могут совершать сделки со своими подопечными и детьми: не могут выкупить квартиру или долю в ней у ребенка. Также они не могут представлять его интересы в суде, если вторая сторона — близкий родственник попечителя. Кроме того, от имени несовершеннолетнего недвижимость нельзя подарить или безвозмездно переуступить.
— Если возникли сомнения, что права ребенка в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации, — советует Аида Галяутдинова.
После одобрения сделки можно приступить к сбору пакета документов. Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.
Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.
— В целом самостоятельный процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. По статистике, только для того, чтобы дождаться своей очереди на приём в РОНО, нужно потратить 2-3 недели. Но можно сэкономить время и нервы, воспользовавшись услугой trade-in от ГК «Первый Трест». Наши специалисты сопровождают всю сделку и помогают в подготовке пакета документов для органов опеки. У нас есть запись по районам, что сокращает время на получение разрешения на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, а благодаря актуальным спискам документов по каждому району вам не придётся ходить бессчётное количество раз в РОНО, сдать полный пакет документов вы сможете с 1 раза, — отметила Аида Галяутдинова, менеджер по продажам отдела вторичной недвижимости и trade-in ГК «Первый Трест».
Рынок вторичного и первичного жилья сильно взаимосвязан. Практически каждый при покупке новой квартиры использует продажу вторичного жилья, но большинство оттягивают момент принятия решения о покупке новой квартиры из-за страха возникновения проблем, связанных с продажей старой квартиры. Если и вы давно мечтаете о новой квартире, но никак не можете решиться, воспользуйтесь услугой trade-in. Вам не придётся тратить свои силы и время на продажу старой квартиры, специалисты ГК «Первый Трест» помогут вам. К тому же воспользовавшись услугой trade-in от ГК «Первый Трест» вы сэкономите не только время и нервы, но и деньги! Во-первых, при покупке новой квартиры от застройщика в одном из жилых комплексов ГК «Первый Трест» вам помогут продать вашу старую квартиру совершенно бесплатно! А во-вторых, при покупке квартиры площадью от 55 кв. м вы получите скидку 2 %¹ на новую квартиру от ГК «Первый Трест».
Более подробную информацию по теме «Как продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний» вы можете узнать здесь.
Справка о компании: ГК «Первый Трест» входит в топ-3 застройщиков Башкирии и строит в Уфе 5 жилых комплексов: ЖК «Уфимский Кремль», ЖК «Биосфера Высота», ЖК «На Успенской», ЖК Grand&Grand и ЖК «Новатор»².
Уточнить подробности о льготной ипотечной программе, выбрать недвижимость, оставить заявку на услугу trade-in и задать интересующие вопросы вы можете по телефону 8 (347) 222-0-111, на сайте 1trest.ru или в офисах продаж по адресам: г. Уфа, ул. Коммунистическая, 78 и ул. 50-летия Октября, 15, к.1.
¹Условия акции распространяются на квартиры от застройщика ГК «Первый Трест» площадью от 55 кв. м и действуют по 31.08.2021 года.
²Информация актуальна на 26.07.2021 г.