Федеральная налоговая служба начала рассылку уведомлений об уплате имущественных налогов. Эксперты утверждают, что в законодательстве предусмотрены механизмы, позволяющие снизить сумму налогов; воспользоваться ими могут как физические, так и юридические лица. О том, как сократить бремя налоговой ответственности перед государством, в программе «Ракурс» на РБК-ТВ Уфа рассказал управляющий партнер юридической компании «Земельные юристы» Илья Нурисламов.
— Как законно уменьшить размер налога на недвижимое имущество?
— Каждый год предприниматели обращаются к нам с вопросом о понижении кадастровой стоимости, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, в то время как в силу закона они вообще не должны были платить налог. В законе написано: предприниматели, использующие упрощенную систему налогообложения, освобождены от уплаты налога на недвижимое имущество, которое используется для коммерческих целей. Но об этой норме у нас мало кто знает и мало кто ею пользуется. Когда налоговый орган уведомляет плательщиков и выставляет требование об уплате налога, предприниматели послушно этот налог оплачивают.
Исключение составляют лишь те объекты, которые указаны в перечне объектов налогообложения. В данном случае налог исчисляется от кадастровой стоимости. Эти налогоплательщики, независимо от режима налогообложения, юридические и физические лица, у нас в республике платят налог 2%.
— Что представляет собой этот перечень объектов?
— Ежегодно правительство республики утверждает перечень объектов, которые должны платить повышенный налог на недвижимость — 2%. В этот перечень попадают объекты, площадь которых в сумме превышает 1 тыс. кв. м, и более 20% от этих площадей при этом используются для торговой либо иной предпринимательской деятельности.
— Почему происходит так, что многие предприниматели платят повышенный налог? От незнания каких-то юридических тонкостей или по другим причинам?
— Нужно понимать, что мы живем не в идеальном мире. Каждый делает работу в меру своих способностей и возможностей. У чиновников стоит задача — обеспечить максимальную наполняемость бюджета, и эту задачу они выполняют так, как считают правильным. В свою очередь, случаются определенные перегибы на местах, и в перечень объектов, которые должны платить повышенный налог, очень часто попадает имущество, которое в этом перечне в силу определенных причин не должно находиться.
Если объект имеет площадь больше 1 тыс. кв. м, если чиновники видят в справке «Яндекса» или «2ГИС», что в данном объекте есть какие-то магазины или иные коммерческие предприятия, эти объекты автоматически включаются в список. Хотя есть определенные законом процедуры, которые предусматривают, что специалисты должны выезжать, составлять акт осмотра данного объекта и вычислять пропорциональное соотношение тех площадей, которые используются для коммерческих нужд. Данная процедура нарушается, и это в свою очередь является основанием для того, чтобы в судебном порядке признать включение в перечень таких объектов незаконным.
Сроков давности в данном случае нет, оспаривается сам нормативно-правовой акт, поэтому можно оспорить объекты, даже включенные в перечень в 2016 году. Это, в свою очередь, служит основанием для того, чтобы пересмотреть размер налога на недвижимость.
Предприниматели в таком случае могут полностью вернуть налог. Физические лица, которые не зарегистрированы в качестве предпринимателей, должны платить налог не 2%, а 0,5%, то есть в четыре раза меньше. Так или иначе, в случае, если суд признает незаконным включение объекта в перечень, налоговые органы пересчитают налог без суда, только по заявлению налогоплательщика.
— Есть ли правоприменительная практика, когда предприниматели узнавали, что платили неправильно и настаивали на своей правоте? Насколько часто суды встают на сторону бизнеса?
— Если рассматривать практику Верховного суда республики, то в подавляющем большинстве случаев суды встают на сторону налогоплательщиков, которых необоснованно включили в данные перечни. Очень много процедурных нарушений, и невозможно определить, правомерно ли данные объекты были включены в перечень в 2017–2019 годах. Так как дело рассматривается по кодексу административного судопроизводства, действует презумпция в пользу заявителя. Поэтому суды очень часто встают на сторону собственников недвижимости, предпринимателей. Проблема в том, что многие из них не знают о таком способе защиты и не обращаются в суды, а послушно платят эти налоги.
— Какие существуют способы исправления ошибок чиновников?
— Самый основной способ, как я уже сказал, — проверить, насколько обоснованно или необоснованно данный объект попал в перечень. Если вы чувствуете сомнения в том, что это включение было законным, его можно оспорить.
Если законность включения неоспорима, то есть другой способ. Можно оспорить кадастровую стоимость, доказать, что она завышена: нужно обратиться к оценщикам, выявить реальную рыночную стоимость объекта, сопоставить ее с данными Росреестра. Если экспертиза покажет значительную разницу, ее тоже можно оспорить, причем не только в суде, но и другими способами.
Первый способ — выявить ошибки, допущенные при определении стоимости, и обратиться в ту структуру, которая эту стоимость установила. У нас в Башкирии в последнее время этим вопросом занималось БТИ. Не скажу, что такие обращения принимают с радостью, но были случаи, когда исправляли без судов и оценок, то есть никаких дополнительных расходов собственники недвижимости не несли.
Второй вариант оспаривания кадастровой стоимости — заявление в комиссию при Министерстве земельных и имущественных отношений. К документам необходимо приложить новый отчет оценщика. Есть довольно большое количество дел, когда комиссия при министерстве принимала решение изменить кадастровую стоимость. В этом случае уже возникают первые затраты собственников на отчет об оценке, но при этом непосредственно сам собственник в процессе оспаривания кадастровой стоимости не участвует. В нем участвует уже оценщик, который и защищает подготовленный им отчет.
Третий случай — это самые спорные ситуации, когда собственник считает, что кадастровая стоимость объекта должна быть намного ниже, чем установлено в Росреестре. Комиссия Минземимущества не приветствует кратные уменьшения, она всегда обращается в суд, и уже в суде приходится по всем общим правилам готовить отчет об оценке, проводить судебную экспертизу и доказывать реальную рыночную стоимость данного объекта.
— В этой работе, как вы отметили, большую роль играет именно оценщик. Как подобрать хорошего специалиста по оценке имущества?
— Главный критерий оценщика — это только опыт. Каждый должен заниматься своим делом: далеко не факт, что оценщики, которые устанавливают ущерб после ДТП или при заливе квартиры, умеют правильно делать оспаривание кадастровой стоимости. Поэтому нужно обращаться к людям, имеющим опыт именно в этом направлении. Эта отрасль у нас развивается уже давно, с 2015 года в Верховном суде ежегодно стабильно рассматривается тысяча дел по пересмотру кадастровой стоимости. То есть опыта в этом у оценщиков довольно много, нужно просто подобрать правильного специалиста.
— Какова длительность судебных разбирательств — от иска до решения?
— С учетом последних реалий у нас суды нестабильные: иногда дела рассматриваются три-четыре месяца, иногда могут затянуться на полтора года. Есть очень большой разрыв по срокам и невозможно вывести какой-то средний срок, в течение которого такие дела могут рассматриваться. Минимально рассмотрение дела может занимать три месяца. Поэтому, если вы понимаете, что ваши права были нарушены, то оспариванием надо заниматься заблаговременно, не дожидаясь налоговых уведомлений.
— Можно ли сказать, что проблема лишних налогов связана с правовой неграмотностью многих предпринимателей?
— Однозначно, правовая грамотность не только предпринимателей, но и граждан в целом оставляет желать лучшего. Есть много нюансов, о которых наши граждане просто не знают. Если брать сферу земли и недвижимости, есть яркий пример. Тем собственникам, которые не могут выкупить земельные участки, находящиеся в водоохранной зоне либо в прибрежной полосе, правительство РФ гарантировало размер арендной платы за эти участки не выше земельного налога, как если бы участок находился в собственности. Проще говоря, если у вас земельный участок находится в собственности, вы за него платите 1, 5% от кадастровой стоимости. Если земельный участок в аренде и используется под административное здание, — вы платите 3,5%. В том случае, если вы этот земельный участок не можете выкупить, вы не должны платить больше, независимо от того, для чего вы его используете.
Если взять Уфу, то в Шакше, Инорсе, Сипайлово, в Лихачевской промзоне последние 10 лет невозможно было приватизировать земельные участки, потому что они все находятся в водоохранной зоне второго пояса реки Уфы. Все предприниматели, от торговых центров до мелких магазинов, платили, исходя из того целевого использования, под которое участки были им отведены. В то же время они все должны были платить только по 1,5%. Мы этим вопросом активно занимаемся в последние несколько лет. И в тот момент, когда мы приходим к предпринимателям и говорим, что они переплатили за последние три года в несколько раз, многие удивляются и говорят, что такого не может быть.
Теперь данная норма не действует для перечисленных земельных участков, потому что в конце февраля у нас отменили запрет на приватизацию земли в водоохранной зоне, и сейчас уже можно их приватизировать. До конца года участки можно выкупить по цене от 25% от кадастровой стоимости, в дальнейшем стоимость составит уже 50%. Либо они будут платить, исходя из целевого назначения, при этом для возврата переплаченных за последние три года денег можно обратиться в орган, который их начислил.
Реклама компании «Земельные юристы».