Новая экономическая реальность, в которой граждане России оказались в конце февраля, ударила практически по всем отраслям экономики. Не стал исключением и рынок жилья, на котором возникла ситуация неопределенности.
Эксперты указывают на целый комплекс объективных причин, которые привели к такому положению, как девальвация рубля, высокие темпы инфляции в стране, беспрецедентное повышение Центробанком ключевой ставки до 20%. Это, в свою очередь, вызвало пропорциональное повышение ставок и на ипотечном рынке, что сделало недоступными жилищные кредиты для значительной части потенциальных покупателей. Одним из немногих исключений в ипотечной сфере остались льготные программы кредитования, которые продолжают действовать в России, однако уже не могут считаться достаточной мерой поддержки строительной отрасли.
Риск с господдержкой
В Башкирии на сегодняшний день с привлечением счетов эскроу строится 1,9 млн кв. м жилья, по этому показателю республика занимает десятое место в России. Такие данные приводит портал Дом.РФ.
В середине марта государство утвердило второй пакет антикризисных мер для строительной отрасли. Один из пунктов программы касается защиты интересов покупателей жилья в новостройках. Чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, банки будут продлевать действие эскроу-счетов в случаях, если застройщики не сумеют построить дома в срок. Также девелоперы получат возможность отсрочки сдачи объектов на два года без признания домов проблемными. По словам вице-премьера российского правительства Марата Хуснуллина, такая социальная мера позволит девелоперам избежать недостроя и завершить свои проекты, пусть и с задержкой.
Для покупателей жилья этот момент означает с одной стороны защиту их прав — как известно, решение проблемы дольщиков, в свое время покупавших квартиры в так и не построенных домах, может занимать годы и даже десятилетия. С другой стороны, продление действия эскроу-счетов может быть воспринято как сигнал о том, что в новой экономической реальности значительно увеличивается риск срыва сроков строительства жилых домов, при этом задержки в сдаче объектов могут стать массовыми. Да, эскроу-счет гарантирует, что средства клиентов не сгорят и не будут украдены недобросовестным девелопером. Кроме того, многие покупатели жилья в новостройках в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию понесут дополнительные расходы — например, на арендные платежи за квартиру, которая снималась «на время», пока идет стройка.
Возникают и другие риски. Нередки случаи, когда застройщик показывает в рекламных буклетах и в проектных декларациях одно, а строит нечто мало похожее на красивую картинку, которой привлекали покупателей. Следует объективно оценивать вероятность такого исхода.
Сроки под вопросом
Ситуацию на рынке усугубили и события в смежных отраслях экономики. Приостановка деятельности и уход с рынка сотен компаний, занятых в сфере производства строительных и отделочных материалов, равно как и зависимость отечественных производителей от импортного оборудования и сырья, по мнению экспертов, в ближайшем будущем могут привести к дефициту необходимой продукции, а в перспективе — и к остановке производств. «Оптимистичный» прогноз показывает рост цен на стройматериалы и вероятное снижение качества.
Это в свою очередь также может стать весомой причиной неопределенности со сроками сдачи новостроек. Как возводить дом, если возводить не из чего? Как выполнять отделку, если поставщик более не поставляет те или иные импортные материалы, а у местного производителя остановился конвейер из-за отсутствия запчастей для западных станков?
И даже в тех отраслях, которых миновали санкции Запада, все изменилось. Нарушенные логистические цепочки приводят к резкому повышению цен или к срыву сроков поставок. Все это так или иначе усложнит работу застройщиков и негативно скажется на рынке новостроек в целом.
Банкротство в перспективе
Уже сейчас очевидно, что очередной экономический кризис может стать одним из самых глубоких за последние десятилетия. Ясно и то, что удержаться на ногах в этот период смогут далеко не все девелоперы: как результат — брошенные проекты, банкротства, покупатели с обесценившимися деньгами, но без долгожданных квартир. Стоит отметить, что, согласно закону 177-ФЗ, возмещение по договору участия в долевом строительстве выплачивается в размере 100% от суммы, которая находилась на счете эскроу на день наступления страхового случая. Размер возмещения при этом ограничен на уровне 10 млн руб.
Проектируя новый жилой комплекс, девелопер исходит не только из маркетинговых и инженерных соображений: риск-менеджмент подразумевает оценку инфляции в отрасли, динамику цен на материалы и готовые квартиры в регионе. Однако сложившаяся за последний месяц экономическая ситуация стала во многом неожиданной даже для пессимистически настроенных экспертов.
Приведем пример. Допустим, застройщик А получил разрешение на строительство жилого комплекса в 2019 году. Компания начала работы, запустила рекламную кампанию, привлекла средства клиентов. В 2020 году стройку пришлось на некоторое время приостановить из-за эпидемиологических ограничений. Примерно в то же время правительство запустило программу льготного кредитования, подстегнув спрос. Резкий рост цен на стройматериалы в тот же период был скомпенсирован ростом цен на квартиры, поэтому девелопер сумел удержаться на рынке, возможно, пустив в ход какие-то резервы. 2021 год для компании прошел более-менее спокойно: цены растут, рынок оживает, объемы жилищного строительства в стране бьют все рекорды.
Но тут наступает 2022 год, и экономическая ситуация в стране становится непредсказуемой. Рынок лихорадит, инвесторы настроены скептически, цены мгновенно взлетают практически на все, а кое-какие товары становится невозможно ввезти в страну (или возможно, но в обход санкций — через третьи страны, что еще больше увеличит их стоимость, тем самым поставив под еще больший вопрос разумность их применения). И в этой ситуации перспективы банкротства застройщика зависят от множества объективных экономических факторов: в данном случае далеко не все негативные последствия кризиса могут быть нивелированы финансовой «подушкой» (если таковая еще осталась после пандемии COVID-19).
Таким образом, в тяжелых рыночных условиях и на фоне неустойчивых цен застройщику становится трудно эффективно планировать и выстраивать саму экономику возведения дома. Возможность отсрочки завершения строительства, которую государство предоставило девелоперам, в отдельных случаях может привести и к тому, что достраивать дом компании окажется не по карману. А это, в свою очередь, обернется годами судебных тяжб и бюрократической волокитой для признания стройки проблемной. Перспективы подобного дела известны всем: достраивание силами другого застройщика или денежная компенсация много лет спустя.
Новая квартира — быстро и безопасно
С учетом рыночной и производственной неопределенности, которая на наших глазах развивается в сфере жилищного строительства, остается ответить на главный вопрос, который больше всего волнует конечных покупателей: что делать? Цены на квартиры растут с каждым днем, риски для клиентов растут вместе с ценами, какой стратегии разумнее и безопаснее всего придерживаться?
Ответ может быть прост — квартира в готовом доме, уже получившем все необходимые официальные разрешения. Этот принцип строительства подразумевает, что девелопер ведет проект за собственный счет, не предлагая к продаже квадратные метры, нарисованные в воздухе над стройплощадкой. Подобная схема довольно редко встречается на рынке, поскольку требует серьезной финансовой устойчивости девелопера и его независимости от государственных и банковских структур.
В Уфе первичное жилье в готовых домах предлагается в ЖК VIDINEEVSKY от застройщика АО «УЗЭМИК». Комплекс расположен в квартале улиц Пархоменко, Большой Гражданской, Кировоградской и бульвара Ибрагимова. Площадь квартала, на которой строятся жилые дома VIDINEEVSKY, находится в собственности застройщика. Проект включает 18 зданий разной этажности, собственный парк с прогулочной зоной, высокий уровень безопасности и комфорта.
Важно отметить, что компания ведет работы на собственные деньги, не привлекая ни средства дольщиков, ни проектное финансирование по схеме эскроу-счетов. Это социально ответственная позиция компании, когда продажа квартир начинается только после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, ЖК VIDINEEVSKY возводится без привлечения третьих лиц — посторонних собственников, банковских организаций, различных кредиторов.
За три года строительства застройщик ввел порядка 50 тыс. кв. м жилья. В 2022 году введены в эксплуатацию еще два новых дома в квартале VIDINEEVSKY, продажи квартир в них уже стартовали. Важно отметить, что построенные здания получили все необходимые разрешения и допуски, а каждая квартира прошла регистрацию в Росреестре. Такой принципиальный подход позволяет снять все риски для рядовых покупателей жилья и подтверждает, что девелопер — стабильная компания, имеющая прочное финансовое положение.